3,5 Zimmer-Wohnung, provisionsfrei, generalsaniert, Loggia, freier Mietzins, Ruhelage

Zum Verkauf, direkt vom Eigentümer (provisionsfrei), steht eine sanierte 3,5 Zimmer Wohnung in Floridsdorf Wien.

Die Wohnung eignet sich zur Eigennutzung sowie zur Vermietung und gliedert sich wie folgt:
- Vorraum mit offenem Durchgang zur
- Wohnküche mit Loggia
- zwei Schlafzimmer
- ein Kabinett (Homeoffice, Kinderzimmer, Schlafraum, etc.)
- Badezimmer mit Badewanne
- WC mit Handwaschbecken
- Abstellraum mit Waschmaschinenanschluss

Die­ Nutzfläche der Wohnung beträgt 77,46 Quadratmeter inklusive 4,64 Quadratmeter Loggia.

Der Wohnung ist ein trockenes Kellerabteil zugeteilt. Weiters befindet sich eine Waschküche im Haus. Das Gebäude stammt laut Energieausweis aus dem Jahr 1970 und wurde laut Benützungsbewilligung im Jahr 1970 bewilligt. Bei der gegenständlichen Wohnung kam das Rückzahlungsbegünstigungsgeset­z 1971 zur Anwendung.

Die Beheizung erfolgt mittels einer Gas-Therme aus dem Jahr 2022 welche frisch gewartet wurde und ebenfalls für Warmwasser sorgt.

Mit dem Aufzug oder über das allgemeine Stiegenhaus ist sowohl die Wohnung im zweiten Stock, als auch das Kellerabteil im 1. Untergeschoß erreichbar.

Der Stand der Reparaturrücklage beträgt für die gesamte Liegenschaft rund 123.000 Euro zum 05.02.2025. Anteilsmäßig entfallen davon rund 9.700 Euro auf die gegenständliche Wohnung, welche im Kaufpreis enthalten sind.
Das Wohnhaus befindet sich in einem sehr guten Zustand. Gemäß Vorausschau der Hausverwaltung sind für 2025 und die kommenden 5 Jahre lediglich kleinere Arbeiten (Verbesserung Bodenbelag Innenhof und Handläufe) ein der Gesamthöhe von 10.000 Euro geplant.

Die monatlichen Kosten inkl. USt (Vorschreibung) gliedern sich wie folgt:
- Betriebskosten: 152,66 Euro
- Lift: 29,27 Euro
- Verwaltung: 32,80 Euro
- Instandhaltung: 119,13 Euro
Gesamtbelastung brutto monatlich: 334,33 Euro (exkl. Strom, Gas, Heizung, Internet)
Die Betriebskosten inkl. Verwaltung, inkl. USt ergeben sich somit auf ca. 2,39 € pro m2, was laut Statistik Austria unter dem Durchschnitt von 2,5 € pro m2 liegt.

Angenommene Netto-Kalt-Miete (Hauptmietzins):
- pro Quadratmeter: 16,5 €
- pro Monat: rd. 1.278 €
- pro Jahr: rd. 15.337 €
Errechnete Brutto-Anfangs-Rendite rund: 4,6%
Kaufpreis pro Quadratmeter Nutzfläche rund: 4.247 Euro

Die Wohnung befindet sich in einer Einbahnstraße und weißt aufgrund dessen gemäß Lärmkarte (laerminfo.at) des Bundesministeriums die geringste Stufe von 55-60 dB auf (urban). Lediglich ein Raum ist zur Straße nach Nord-Ost orientiert. Die Wohnküche mit Loggia, das Kabinett und ein Schlafzimmer sind zum ruhigen Innenhof der Liegenschaft in Richtung Süd-Westen ausgerichtet.

Es befinden sämtliche infrastrukturelle Einrichtungen (Supermarkt, Schulen, Post, Restaurant, Eurospar, Trafik, Tankstellen, Apotheke, Lidl, etc.) in fußläufiger Umgebung.

Der Bahnhof Floridsdorf mit der U-Bahn U6, den zahlreichen Straßenbahn-, Bus- und Zuglinien liegt etwa 600 m (ca. 10 Gehminuten) entfernt.

Das Stadtzentrum (der Stephansdom) ist mit den öffentlichen Personenverkehr in ca. 30 Minuten, und mit dem Individualverkehr (Auto) in rund 20 Minuten erreichbar.

Die alte Donau (Angelibad, Romaplatz/ Lagerwiese, Wasserpark) befindet sich in einer Entfernung von ca. 1,2 km.