Immobilienkredit: So gelingt die Finanzierung

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition des Lebens. Für den Erwerb ist üblicherweise ein Kredit notwendig. Die Konditionen sind dabei enorm wichtig, denn bei einer Kreditlaufzeit von meist 20 bis 35 Jahren wirken sich selbst vermeintlich kleine Kostenunterschiede im Laufe der Zeit deutlich aus. Wir zeigen Ihnen im Schnelldurchlauf, worauf Sie bei der Finanzierung Ihrer Traumimmobilie achten müssen.

Kredit aufnehmen: Das brauchen Sie für den Kredit

Nicht nur die Immobiliensuche nimmt Zeit in Anspruch, auch die Finanzierung ist mit etwas organisatorischem Aufwand verbunden. Bevor Sie mit Banken über Ihr Finanzierungsanliegen sprechen können, sollten Sie sich bereits vorbereiten und einige Unterlagen zusammenstellen.

Um einen Kredit zu erhalten, benötigen Sie verschiedene Dokumente. Dazu zählen jedenfalls:

• Haushaltsrechnung (Einnahmen und Ausgaben, insbesondere eine Auflistung der fixen, unvermeidbaren Kosten),
• Aufstellung Ihres Eigenkapitals (Vermögenswerte aller Art, also z. B. Aktien, abbezahlte Immobilien, Ersparnisse),
• Einkommensnachweis (Lohn- bzw. Gehaltsabrechnungen),
• Reisepass.

Beginnen Sie am besten bereits frühzeitig, während Sie auf der Suche nach Ihrer Traumimmobilie sind, sich mit der Finanzierung zu befassen. Denn auch ohne konkretem Kaufobjekt können Sie mit verschiedenen Banken bereits klären, welche Konditionen für den Kredit voraussichtlich möglich sein werden.

Finanzierung: Gut vorbereitet eine Immobilie kaufen

Indem Sie sich die Finanzierung auf diese Weise bereits sichern, können Sie dann, wenn Sie eine passende Immobilie finden, rasch handeln. Außerdem haben Sie dadurch genug zeitlichen Spielraum, um möglichst viele Angebote zu vergleichen.

Das Finanzierungsangebot Ihrer Hausbank ist möglicherweise bei Weitem nicht die günstigste Option. Wenn Sie sich beim Vergleich von Kreditkonditionen unsicher sind, können Sie auch einen Kreditmakler hinzuziehen. Dieser unterstützt Sie dabei, die nötigen Unterlagen aufzubereiten, holt Vergleichsangebote zahlreicher Banken ein und versucht, eine Finanzierung zu Top-Konditionen für Sie zu ermöglichen.

Tipp: Beim Vergleich von Kreditangeboten ist immer der „effektive Jahreszinssatz“ besonders wichtig. Banken müssen diesen Wert angeben und dieser muss nicht nur die Zinsen, sondern auch alle Nebenkosten (Bearbeitungsgebühr, laufende Kontoführungsgebühr usw.) inkludieren. Es spielen zwar auch andere Faktoren eine Rolle bei der Entscheidung, welches Kreditangebot angenommen wird, aber der effektive Jahreszinssatz ist ein sehr aussagekräftiger Wert für den Vergleich.

Immobilienkredit aufnehmen: Diese Möglichkeiten haben Sie

Es gibt zwar auch die ein oder andere Sonderlösung, doch bei den meisten Finanzierungen handelt es sich um Kredite, die mit einer Hypothek besichert sind. Das bedeutet, dass die Bank im Grundbuch eingetragen wird. Dieser Eintrag dient der Bank als Sicherheit für den Fall, dass Sie über längere Zeit hinweg Ihre Kreditraten nicht mehr bezahlen können. Ein hypothekarisch besicherter Immobilienkredit kann mit folgenden Eckdaten aufgenommen werden:

• Vollständig variable Verzinsung über die gesamte Laufzeit,
• Fixzinsphase und anschließend variabel verzinste Phase,
• vollständig fixverzinster Kredit (selten, Ausnahme).

Bei den meisten Krediten gibt es zuerst eine Fixzinsphase und nach Ablauf dieser Phase wird die noch offene Kreditsumme variabel verzinst.

Fixe und variable Zinsen: Was bedeutet das?

Die Fixzinsphase ist ein definierter Zeitraum, meist 5 bis 15 Jahre, in dem die Zinsen sich nicht verändern können. Die ursprünglich angebotenen Zinsen bleiben in diesen Jahren konstant. Der große Vorteil besteht darin, dass Sie genau planen können, welche Zahlungen in der Fixzinsphase fällig sein werden – böse Überraschungen sind ausgeschlossen.

Ist die Fixzinsphase vorbei, wird der noch offene Betrag variabel verzinst. Zu diesem Zweck wird ein Leitzinssatz (z. B. 3-Monats-EURIBOR) herangezogen und um einen Aufschlag – quasi die Gewinnspanne der Bank – erhöht.

Eine zusätzliche Möglichkeit besteht darin, mit der Bank für die Phase, in der es keinen fixen Zinssatz gibt, eine Zinsobergrenze zu definieren. Dieser Wert wird als „Cap“ bezeichnet und die Zinsen können dann nie über diesen definierten Prozentsatz ansteigen. So sichern Sie sich gegen besonders hohe Zinsen ab.

Achtung: Vorfälligkeitsentschädigung

Ein Punkt, den Sie mit jeder Bank vor Vertragsabschluss verhandeln sollten, ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei handelt es sich um eine Gebühr, die Ihnen die Bank verrechnet, wenn Sie Ihren Kredit frühzeitig zurückzahlen. In jener Phase, in der ein variabler Zinssatz zur Anwendung kommt, ist die frühzeitige Tilgung normalerweise problemlos ohne Zusatzkosten möglich. In der Fixzinsphase verlangen Banken hingegen eine Gebühr. Diese darf bis zu 1 Prozent der frühzeitig zurückbezahlten Summe ausmachen. Ein Beispiel: Sie haben Ihren Kredit bereits teilweise abbezahlt. Nun erhalten Sie ein Erbe und möchten den noch offenen Kredit in Höhe von 200.000 Euro vollständig tilgen. Laut Kreditvertrag wird ein Prozent Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Das wären in diesem Beispiel 2.000 Euro. Die gute Nachricht: Banken sind bei der Vorfälligkeitsentschädigung oft verhandlungsbereit. Sprechen Sie das Thema offen an, dann gelingt es Ihnen vermutlich, dass auf diese Gebühr verzichtet wird oder ein gewisser Betrag ohne Pönale zurückbezahlt werden darf (z. B. 10.000 Euro frühzeitige Rückzahlung pro Jahr).

Bauspardarlehen als Alternative

Gerne genutzt werden auch Bauspardarlehen. Sie werden von Bausparkassen vergeben und stehen mit einem Maximalbetrag von 260.000 Euro pro Person zur Verfügung. Ob die Konditionen des Bauspar-Kredits tatsächlich vorteilhaft gegenüber einer klassischen Immobilienfinanzierung sind, ist immer im Einzelfall zu prüfen.

Geförderte Kredite und Wohnbauförderung

Förderungen spielen in Österreich immer eine besonders große Rolle, wenn es um den Kauf oder Bau einer Immobilie geht. Auf Landesebene sind dabei die Wohnbauförderung und geförderte Kredite besonders wichtig. Bei den geförderten Kreditvergaben erhalten Sie eine Finanzierung mit sehr günstigen Konditionen. Die Wohnbauförderung stellt wiederum einen Zuschuss zu den Kreditraten dar.

Bevor Sie bei einer Bank einen Kredit aufnehmen, sollte deshalb unbedingt zuerst geklärt werden, in welchem Umfang Sie einen geförderten Kredit erhalten. Der dann noch nötige Betrag (zusätzlich zu Eigenkapital und gefördertem Kredit) ist jene Summe, die von einer Bank finanziert werden muss.

Beachten Sie, dass die Förderungen je nach Bundesland unterschiedlich gestaltet sind und bestimmte Voraussetzungen, z. B. Einkommensgrenzen, eingehalten werden müssen. In jedem Bundesland gibt es eine zuständige Stelle, die Sie hinsichtlich der Fördermöglichkeiten berät und mit Ihnen gemeinsam abklärt, ob Sie eine geförderte Finanzierung erhalten können.

Kredit aufnehmen: So gelingt der Immobilienkauf

Kaum jemand kann eine Immobilie ohne Kredit kaufen. In Österreich wird die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie durch verschiedene Förderungen, insbesondere geförderte Landes-Kredite und die Wohnbauförderung, wesentlich erleichtert.

Damit auch der zusätzlich nötige Betrag problemlos finanziert werden kann, benötigen Sie eine genaue Aufstellung über Ihre Finanzen. Welche monatlichen Einnahmen und Ausgaben liegen vor und über wie viel Eigenkapital verfügen Sie? Kontaktieren Sie frühzeitig mehrere Banken und nehmen Sie sich Zeit, um Angebote genau zu vergleichen. Denn selbst gering scheinende Unterschiede bei den Konditionen summieren sich im Lauf der Jahre zu beträchtlichen Summen.

Indem Sie einen Kredit mit einer Fixzinsphase wählen, verbessern Sie die Planbarkeit Ihrer Finanzen. Sie wissen vorab genau, welchen Betrag Sie in diesem Zeitraum pro Monat zahlen müssen. Steigende Zinsen betreffen Sie, solange die Fixzinsphase läuft, nicht. So gelingt es Ihnen, Ihre Traumimmobilie sicher zu sorgenfrei zu finanzieren.