Maklerprosa: So lesen Sie Immobilienanzeigen richtig

Immobilienanzeigen klingen häufig fantastisch. Doch: Was bedeuten solche Schlagworte wie „sonnendurchflutet“, „familienfreundliches Haus“ oder „verkehrsgünstige Lage“ wirklich? Hinter dieser Maklerprosa verstecken sich teilweise erhebliche Nachteile. Wir übersetzen die gängigen Begriffe.

Maklerprosa zur schnelleren Vermarktung einer Immobilie

Je ansprechender die Beschreibung einer Immobilie ist, desto besser lässt sie sich vermarkten. Die Zahl der Interessenten steigt. Da gilt bei Vermietung und Verkauf gleichermaßen. Nicht nur Makler versuchen daher, mit anpreisenden Beschreibungen Interesse zu wecken und schneller zum Abschluss zu kommen. Dabei gibt es typische Klauseln, die schön klingen, einen Vorteil herausstellen, aber einen Nachteil einschließen. In der Fachsprache nennt man das etwas ironisch Maklerprosa.

Wie sind solche Beschreibungen zu lesen? Welche Begriffe bedeuten was? Wir listen für Sie typische Formulierungen in Immobilienanzeigen auf und erklären ihre Bedeutung.

Vorweg: Nicht immer müssen mit diesen Beschreibungen wirklich Nachteile verbunden sein. In der Regel werden sie aber genau deshalb genutzt.

Typische Beispiele für Maklerprosa

Maklerprosa kommt in vielen Details vor. Die blumigen, positiv wirkenden Beschreibungen lassen sich jedoch in drei große Kategorien einteilen: Zustand, Zuschnitt und Lage.

Maklerprosa beim Zustand

• harmanter Altbau: Diese Formulierung soll nach hohen Wänden, großzügigen Zimmern und vielleicht Stuck klingen. In Wahrheit versteckt sich dahinter oft eine einfach nur alte, nicht sanierte, schlimmstenfalls sogar ungedämmte und sehr hellhörige Wohnung.
• Liebhaberobjekt: In dieser Immobilie steckt sicherlich viel Potenzial. Aber dieses Potenzial muss eben erst durch Eigenleistungen geweckt werden. Der aktuelle Zustand ist meistens schlecht.
• Für Handwerker/handwerklich Begabte: Die Immobilie muss saniert oder renoviert werden. Das wirkt sich aus: Der Preis ist etwas günstiger, aber der Mieter oder Käufer soll (und muss) selbst Hand anlegen.
• Gut erhalten: Die Immobilie ist zwar bezugsfertig, aber länger nicht renoviert worden. Das macht sich an alten Fenstern, Türen, Heizungen oder nicht frisch tapezierten/gestrichenen Wänden bemerkbar.
• Aufwendig renoviert/saniert: Der Verkäufer bzw. Vermieter hat viel Geld in die Immobilie gesteckt. Sie ist jetzt in einem guten (eventuell nur marktüblichen) Zustand, dafür ist der Preis aber auch hoch.
• Mit Potenzial: Die Immobilie ist ein kleiner, ungeschliffener Diamant. Um ihn jedoch zum Strahlen zu bringen, ist viel Arbeit erforderlich, denn der aktuelle Zustand ist schlecht.
• Schallschutz nach DIN: Achtung, diese Angabe ist verwirrend und wirbt sogar mit Selbstverständlichkeiten. Denn alle Immobilien müssen DIN entsprechen. Der Hinweis besagt lediglich, dass die Mindeststandards erfüllt sind, die Wohnung also sogar etwas lauter ist.

Maklerprosa beim Zuschnitt

• Gut geschnitten: Die Zimmer sind optimal auf den vorhandenen Platz abgestimmt. Allerdings bedeutet das meistens, dass alle Räume „zweckmäßig“ und klein sind und sie wenige zusätzliche Stellflächen im Flur haben.
• Individueller Grundriss: Hinter diesem Begriff versteckt sich häufig ein schwieriger Grundriss, der nicht der Norm entspricht und Probleme beim Platzieren der Möbel oder durch kaum sinnvoll nutzbare Zimmergrößen bedeuten kann.
• Offener Grundriss/offenes Wohnen: Die Immobilie besteht aus einem großen Raum, in dem Wohnen, Küche und vielleicht sogar eine Schlafecke untergebracht sind. Weitere Zimmer sind klein, falls sie überhaupt vorhanden sind.
• Studio-Wohnung: Das klingt ebenfalls nach einem offenen Grundriss. Allerdings ist damit häufig ein kleines kompaktes Zimmer mit Kochnische gemeint, zu dem ein abgeschlossenes Mini-Bad gehört.
• Lichtdurchflutet: Wie wäre es mit einer hellen Bleibe, die viel Sonnenlicht bietet? Gemeint ist damit aber auch, dass die Immobilie sich im Sommer unangenehm aufheizen kann.

Maklerprosa bei der Lage

• Zentrale Lage: Sie wohnen mitten im Ort, müssen aber mit überdurchschnittlich viel Verkehrslärm oder einer lebhaften, lauten Umgebung rechnen.
• Gute Verkehrsanbindung: Die Immobilie liegt nicht weit von Ausfallstraßen oder einer Haltestelle des ÖPNV. Das verursacht viel Lärm. Sie kann sogar direkt an einer stauträchtigen Hauptstraße liegen.
• Nur wenige Autominuten von der City entfernt: Die Immobilie liegt außerhalb der Stadt, aber soweit abseits, dass ein Auto erforderlich ist. Schlimmstenfalls gibt es keine geeigneten Nahverkehrsverbindungen.
• Wohnen in der Natur/naturnahes Wohnen: Genießen Sie das Dorfleben oder gar eine Immobilie am Waldrand/Feldrand. Die Immobilie liegt jedenfalls weit abseits. Um einzukaufen oder einen Arzt zu besuchen, müssen Sie jedoch weit fahren.
• Unverbaute Lage – Sie haben Fernsicht. Aber das muss nicht so bleiben. Unverbaut bedeutet nur, dass aktuell kein Gebäude im Weg steht. Mit Pech ist bereits ein neues Gebäude geplant. Anders wäre es bei unverbaubarer Lage. Nur dann drohen keine Neubauten in Blickrichtung.
• Ruhige Lage: Sie wohnen ruhig, allerdings gibt es auch wenig Infrastruktur oder Einkaufsmöglichkeiten. Die Wege sind manchmal auch weiter.
• Ruhiges Haus/ruhige Mietergemeinschaft: Hier haben Sie Ruhe, allerdings sind auch laute Feiern oder lärmende Aktivitäten nicht gern gesehen.
• Familienfreundlich: Hier sind Kinder willkommen und bereits vorhanden. Wer Ruhe sucht, sollte das Objekt jedoch meiden. Denn Kinder spielen auf der Straße und machen Krach.
• Gefragte Lage/aufstrebendes Viertel: Die Gegen gewinnt an Zuspruch. Es kann aber auch eine Gentrifizierung stattfinden, die mit viel Umbauten, Baulärm und möglicherweise sogar sozialen Konflikten (Ablehnung neuer Bewohner) einhergeht.
• Einkaufsmöglichkeiten angrenzend: Angrenzend oder gar direkt vor der Tür bedeutet, dass Sie mit Lärm durch Kunden, Verkehr, Zulieferer und Entsorgung (Mülltonnen/Glascontainer) tagsüber und zu ungünstigen Zeiten rechnen müssen.
• Junge Wohngegend/Szeneviertel: Es gibt viele junge Menschen, die gern Party machen, oder es befinden sich Bars, Kneipen oder gar Discos in unmittelbarer Umgebung.

Nicht von Immobilienbeschreibungen verführen lassen

Immobilienbeschreibungen in Form von Maklerprosa sollen zum Abschluss verführen. Das gilt ganz besonders, wenn zugleich noch Druck durch „für Schnellentschlossene“ oder Formulierungen wie „nutzen Sie die Gelegenheit“ aufgebaut wird. Kein seriöser Verkäufer oder Vermieter wird bereits im Inserat Druck aufbauen.

Lesen Sie die Beschreibungen mit gesundem Menschenverstand. Fragen Sie immer: Warum steht das da und was könnte das beinhalten? So gibt es beispielsweise kaum eine Immobilie, die tatsächlich sowohl ruhig als auch verkehrsgünstig gelegen ist. Fast immer sollen besonders blumige Beschreibungen einen Nachteil kaschieren.

Empfehlung: Wecken Sie keine falschen Erwartungen

Zugleich bieten diese bekannten Kniffe Verkäufern und Vermietern eine Chance, Nachteile zu verdecken. Aber: Es ist ein Irrglaube, dass die Immobilie so schneller vermarktet werden kann. Denn Beschreibungen wecken Begehrlichkeiten. Entspricht die Immobilie in der Realität nicht diesen Erwartungen, gibt es enttäuschte Interessenten. Schlimmstenfalls wurde auf beiden Seiten unnötig Zeit vergeudet. Wir empfehlen daher, Maklerprosa sehr dosiert einzusetzen, um keine falschen Erwartungen zu wecken.