Muster: Kündigung eines Mietvertrages in Österreich
In Österreich ist zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen zu unterscheiden. Die Kündigung ist – zumindest für Mieter – immer unkompliziert möglich. Vermieter können hingegen Kündigungen nur viel schwieriger durchsetzen.
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Unbefristeter Mietvertrag
Bei unbefristeten Mietverträgen besteht für den Vermieter keine Kündigungsmöglichkeit, außer über ein schwieriges und teures Gerichtsverfahren. In der Praxis besteht für Vermieter kaum eine Möglichkeit, einen unbefristeten Mietvertrag aufzulösen. Manche Vermieter engagieren sogar Privatdetektive, um einen Kündigungsgrund zu finden – etwa, wenn der Mieter die Wohnung überhaupt nicht nutzt, sondern sie vollständig untervermietet hat, obwohl das laut Vertrag verboten ist.
Möchte hingegen der Mieter den unbefristeten Vertrag beenden, so kann das üblicherweise mit einer Kündigungsfrist von einem Monat geschehen, wobei als Kündigungsdatum der Monatsletzte gilt. Prüfen Sie unbedingt den Vertrag, denn manchmal werden auch drei Monate Kündigungsfrist vereinbart.
Befristeter Mietvertrag
Bei befristeten Mietverträgen endet das Mietverhältnis am Ende der Vertragslaufzeit automatisch. Eine frühere Kündigung ist nur für den Mieter, nicht jedoch durch den Vermieter, möglich. Folgendes muss der Mieter beachten:
- Kündigungsverzichts-Phase: Bei den meisten befristeten Verträgen gibt es eine Phase von 12 bis 18 Monaten ab Vertragsabschluss, in der keine Kündigungsmöglichkeit für den Mieter besteht.
- Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist beträgt üblicherweise drei Monate. Der erstmögliche Tag, an dem ein Mietverhältnis wieder enden könnte, ist somit die Dauer des Kündigungsverzichtes (z. B. 12 Monate) zuzüglich der Kündigungsfrist von drei Monaten.
- Die Kündigung kann jeweils zum Monatsletzten erfolgen. In manchen Verträgen wird zusätzlich eine Kündigungsmöglichkeit zum 15. des Monats eingeräumt.
Schriftform bei der Kündigung einhalten!
Achtung: Die Kündigung des Mietvertrages sollte per eingeschriebenem Brief mit Rückschein erfolgen. Die Kündigung muss händisch unterschrieben sein. Theoretisch wäre es rechtlich zulässig, ein elektronisch signiertes Dokument zu erstellen (offizielle „Handysignatur“), jedoch ist der klassische Weg des eingeschriebenen Briefes die sicherste Variante, um Streitigkeiten mit der Hausverwaltung oder dem Vermieter zu vermeiden.
Einvernehmliche Auflösung eines Mietvertrages
Weit verbreitet ist die einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages. Bei dieser Vorgehensweise kontaktieren Sie einfach Ihre Hausverwaltung bzw. den Vermieter und geben bekannt, dass Sie gerne möglichst bald (oder zu einem bestimmten Wunschdatum) ausziehen wollen würden. Wenn Sie bereit sind, sich aktiv an der Suche nach einem Nachmieter einzubringen (Besichtigungen ermöglichen, Fotos bereitstellen etc.), so sind die meisten Verwaltungen und Eigentümer für eine einvernehmliche Auflösung offen.
Auch bei einer einvernehmlichen Auflösung sollte die Schriftform eingehalten werden. Lassen Sie sich die einvernehmliche Beendigung schriftlich bestätigen. Sollten die Verwaltung bzw. der Eigentümer nicht auf Ihren Wunsch nach einer einvernehmlichen Lösung eingehen, müssen Sie den Weg der gewöhnlichen Kündigung zum Monatsletzten gehen.
Folgende Informationen sollten Sie im Kündigungsschreiben unbedingt angeben:
- Name und Datum;
- Anschrift der Wohnung;
- Ausdrücklicher Ausspruch der Kündigung, inkl. Angabe zum Zeitpunkt des Endes des Mietvertrages;
- Aufforderung an den Vermieter, den Erhalt der Kündigung schriftlich zu bestätigen;
- Terminvorschläge für die Übergabe der Wohnung;
- Bekanntgabe des IBANs zur Rücküberweisung der Kaution und Hinweis darauf, dass die Kaution verzinst zu erstatten ist;
- Information darüber, wie der bisherige Vermieter Ihnen Abrechnungen (Betriebskosten, etc.) zustellen kann – z. B. neue Wohnadresse, E-Mail-Adresse etc.
Die meisten Vermieter werden bei Kündigungen, die durch Mieter ausgesprochen werden, keine Schwierigkeiten machen. Da im Zuge der Neuvermietung meist eine höhere Miete erzielt werden kann, sind Vermieter oftmals dafür offen, das Mietverhältnis einvernehmlich sogar früher zu beenden.
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