Ratgeber: Haus kaufen Schritt für Schritt

Der Hauskauf ist für viele Menschen die größte Investition des Lebens. Gleichzeitig haben die wenigsten schon Erfahrung mit dem Ablauf gesammelt. Wir fassen deshalb zusammen, wie der Prozess des Hauskaufs aussieht und worauf Sie achten müssen, damit das Vorhaben reibungslos gelingt.

Schritt 1: Finanzielle Situation prüfen

Um zu wissen, welches Haus realistisch leistbar ist, müssen Sie sich zuerst mit Ihren Finanzen beschäftigen. Die KIM-Verordnung regelt in Österreich die Kreditvergabe. Sie besagt auch, dass mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital bezahlt werden muss. Sie benötigen somit vorab bereits angespartes Kapital, um diese Vorgabe zu erfüllen.

Verschaffen Sie sich daher einen Überblick darüber, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht. Dazu zählen beispielsweise Sparbücher, Bausparguthaben oder auch Aktien und Anleihen. Falls Sie bereits eine andere Immobilie besitzen, kann diese womöglich als Eigenkapitalersatz herangezogen werden, wenn sie nicht selbst noch mit einem Kredit belastet ist.

Ebenso wichtig ist die Haushaltsrechnung. Diese Aufstellung soll alle Einnahmen und Ausgaben zeigen. Die Kalkulation ist für die Kreditvergabe unerlässlich. Prüfen Sie zusätzlich, welche laufenden Verträge Sie abgeschlossen haben (Abos, Versicherungen etc.) und ob und wann diese kündbar wären – das spielt für die Finanzierung ebenfalls eine Rolle.

Schritt 2: Budget und Kaufnebenkosten

Anhand der oben beschriebenen Vermögensaufstellung zeigt sich nach ersten Gesprächen mit Banken rasch, welche Kredithöhe möglich ist. Somit klärt sich auch, welcher Kaufpreis bezahlt werden kann. Doch Achtung: Sie müssen auch die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Dazu zählen folgende Punkte:

• Grundbucheintragungsgebühr,
• Grunderwerbssteuer,
• Kaufvertragserstellung und notarielle Beglaubigung,
• Kreditbesicherung im Grundbuch,
• Maklerprovision.

Sofern der Hauskauf über einen Makler erfolgt, liegen die Kaufnebenkosten gesamt bei ca. 12 Prozent des Kaufpreises. Die Maklerprovision macht üblicherweise 3,6 Prozent des Gesamtkaufpreises aus. Diese hohe Summe kann eingespart werden, wenn Sie ein provisionsfreies Haus bzw. ein Haus von privat kaufen.

Um die Finanzierung des Traumhauses zu erleichtern, prüfen Sie am besten bereits, welche Förderungen es gibt. Besonders relevant ist typischerweise die österreichweit verfügbare Wohnbauförderung. Geförderte Kredite, die vom jeweiligen Bundesland vergeben werden, reduzieren die laufenden Rückzahlungskosten erheblich.

Schritt 3: Haus zum Kauf suchen

Die Immobiliensuche ist selbstverständlich ein besonders wichtiger Aspekt. Die meisten Häuser werden online inseriert. Nutzen Sie daher beispielsweise die Immobiliensuche von ohne-makler, um ein Traumhaus ohne Provision zu finden.

Sinnvoll ist es auch, ergänzend Freunde und Bekannte über die Suche nach dem neuen Zuhause zu informieren. Bestenfalls verbreitet sich die Information und vielleicht erfahren Sie direkt von jemanden, der gerade sein Haus verkaufen möchten.

Seien Sie sich schon vorab darüber im Klaren, dass die Suche nach passenden Immobilien einige Zeit in Anspruch nehmen wird. Lassen Sie sich davon nicht unter Druck setzen, sondern nehmen Sie in Kauf, einige Wochen oder Monate mit der Suche zu verbringen.

Schritt 4: Eingehende Besichtigung und Preisverhandlung

Sobald Sie passende Inserate entdeckt haben, senden Sie am besten eine schriftliche Anfrage und rufen den Verkäufer zusätzlich an, um einen Besichtigungstermin zu fixieren. Für die Besichtigung eines Hauses nehmen Sie sich ausführlich Zeit. Überlegen Sie sich vorab Fragen und lassen Sie sich alle relevanten Unterlagen zusenden.

Machen Sie sich während der Besichtigung Notizen und fragen Sie, ob Sie zusätzliche Fotos und Videos anfertigen dürfen. Schlafen Sie anschließend einmal darüber und prüfen Sie dann in aller Ruhe, welche „Must-haves“ das Haus erfüllt und bei welchen Aspekten Sie Abstriche machen würden. Hinterfragen Sie auch, welche Sanierungsarbeiten nötig wären und wie sich diese finanziell auswirken.

Verhandeln Sie offen den Preis mit dem Verkäufer. Achten Sie dabei darauf, das zu verkaufende Haus nicht schlechter darzustellen, als es ist. Aber weisen Sie klar darauf hin, wo es Nachteile gibt, die Sie beim Kaufpreis berücksichtigen möchten. Gerade, wenn ein Haus privat verkauft wird, kann ein offenes, direktes Gespräch der zielführende Weg bei der Preisfindung sein.

Wird das Haus von einem Makler angeboten, können Sie selbstverständlich ebenfalls offen ansprechen, welchen Kaufpreis Sie sich vorstellen könnten. Einerseits dauert die Verhandlung etwas länger, da der Makler zwischengeschaltet ist. Andererseits ist es auch in seinem Interesse, dass es tatsächlich zu einem Vertragsabschluss kommt.

Schritt 5: Kaufanbot abgeben

Sofern Sie sich für ein Haus entschieden haben, das auch hinsichtlich Ihrer Finanzen gut machbar ist, können Sie nun ein Kaufanbot abgeben. Welchen Kaufpreis Sie bieten werden, verhandeln Sie am besten vorab mit dem Verkäufer. Es kann auch vorkommen, dass Sie ein Anbot abgeben bei dem vorab nicht klar ist, ob die Verkäuferseite mit dem Preis einverstanden sein wird – probieren Sie Ihr Glück. Wir empfehlen Ihnen, den gebotenen Betrag vorab zumindest grob abzuklopfen.

Das Anbot sollte jedenfalls zeitlich befristet sein. Sofern es Vorbehalte gibt (z. B.: Verkäufer muss noch einen E-Befund auf seine Kosten erstellen lassen), so müssen diese im Anbot vermerkt werden. Wird das Anbot gegengezeichnet, ist es bereits rechtsgültig und es muss nur noch der Kaufvertrag abgewickelt werden. Unterschreiben Sie Kaufanbote daher niemals leichtfertig – diese sind nicht widerrufbar. Besprechen Sie das konkrete Objekt daher auch vorab mit der finanzierenden Bank. So können Sie sichergehen, dass die Kreditzusage für dieses Haus aufrecht bleibt.

Schritt 6: Kaufvertrag und notarielle Abwicklung

Sobald der Verkäufer Ihr Kaufanbot angenommen hat, wird der Kaufvertrag ausgearbeitet. Das Dokument wird von einem Anwalt erstellt und Ihnen vor dem Unterschriftstermin übermittelt. Prüfen Sie genau, ob alle Klauseln für Sie in Ordnung sind. Unklarheiten besprechen Sie direkt mit dem Anwalt, der den Vertrag erstellt hat. Theoretisch könnten Sie auch einen weiteren Rechtsbeistand zuziehen, das ist jedoch nur in Ausnahmefällen nötig, da der Vertragsersteller ohnehin von Ihnen bezahlt wird und somit auch Ihre Fragen beantworten muss.

Die Unterschriften am Kaufvertrag werden notariell beglaubigt. Es folgt die grundbücherliche Durchführung und schon haben Sie den Kaufprozess abgeschlossen – das Haus gehört Ihnen. Wann die Schlüsselübergabe erfolgt, wird im Kaufvertrag definiert. Denken Sie auch daran, zum vereinbarten Stichtag Energielieferverträge umzumelden, eine Gebäude- und Haushaltsversicherung abzuschließen und beispielsweise auch Ihr Kfz-Kennzeichen zu ändern und die Vignette übertragen zu lassen, falls Sie in ein anderes Bundesland ziehen.

Fertigen Sie für den Umzug – und vor allem auch für die dadurch nötigen bürokratischen Wege – am besten vorab eine Checklist an. So stellen Sie sicher, dass nicht nur Ihr Hauskauf erfolgreich ist, sondern Sie auch einen perfekten Start im neuen Einfamilienhaus haben.