Abschreibung (AfA): Steuern sparen bei der Vermietung
Privatpersonen, die Immobilien als Nebeneinkommen vermieten, müssen diese Einnahmen selbstverständlich versteuern. Die Höhe der zu bezahlenden Steuern wird errechnet, indem die Einnahmen und Ausgaben – sogenannte „Werbungskosten“ – gegenübergestellt werden. Eine der wichtigsten Positionen, welche die Steuerlast verringern, ist die Gebäudeabschreibung. In diesem Ratgeber erklären wir, wie die Abschreibung („AfA“) funktioniert, in welcher Höhe sie angesetzt werden darf und welche steuerlichen Auswirkungen sich dadurch für Vermieter geben.
Was bedeutet „Abschreibung“ bzw. „AfA“?
Das Prinzip der Abschreibung ist einfach erklärt. Jedes Anlagegut, so auch eine Immobilie, wird im Laufe der Zeit abgenutzt. Es wird daher eine fiktive, theoretische Nutzungsdauer des Objektes angenommen. Über diese Nutzungsdauer wird der Anschaffungswert des Objektes rechnerisch verteilt. Dieser, auf die Jahre der Nutzungsdauer verteilte Betrag, verringert die Steuerbemessungsgrundlage und wird als „Abschreibung“ bezeichnet.
Besteuerung von Mieteinnahmen in Österreich
Die Abschreibung klingt erstmal nicht nach einem spannenden Thema, doch ihre Auswirkungen auf die Steuerlast für Vermieter ist sehr groß. Dementsprechend wichtig ist es, die grundsätzliche Funktionsweise der Abschreibung nachvollziehen zu können.
Sehen wir uns daher zuerst die Besteuerung der Mieteinnahmen an. Zu diesem Zweck werden einerseits alle Mieteinnahmen erfasst. Andererseits werden alle Ausgaben, sogenannte „Werbungskosten“ ermittelt. Dazu zählen vor allem Ausgaben, die zu tatsächlichen, direkten Geldabflüssen führen. Das ist z. B. der Fall, wenn Sie Ihre Wohnung zur Vermietung inserieren und für das Inserat 50 Euro bezahlen.
Bei der Abschreibung ist das anders. Denn die Abschreibung führt zu einem direkten Abfluss finanzieller Mittel. Es gibt also keinen Zahlungsausgang. Trotzdem zählt die Abschreibung zu den Ausgaben.
Die Abschreibung reduziert das zu versteuernde Einkommen!
Die Mieteinnahmen werden in weiterer Folge allen Ausgaben (Kosten für Inserate, Abschreibung etc.) jährlich gegenübergestellt. So wird ermittelt, welcher Betrag als Überschuss erzielt wurde und schließlich zu versteuern ist. Die Abschreibung vermindert somit die Steuerlast deutlich, obwohl es zu keinem tatsächlichen Geldabfluss kommt. Genau deshalb ist dieser Wert für Vermieter so wichtig.
Abschreibung einer Immobilie berechnen
Grundsätzlich ist es empfehlenswert, die genaue Abschreibung durch einen Steuerberater ermitteln zu lassen, da es Ausnahmeregelungen gibt und eine korrekte Kalkulation in Steuerfragen besonders relevant ist.
Generell gilt, dass immer das Gebäude abgeschrieben werden kann, nicht jedoch der Grund und Boden, da die Fläche nicht abgenutzt werden kann. In den meisten Fällen ist es so, dass für den Grundanteil 40 Prozent auszuscheiden sind.
Beispiel: Eine vermietete Wohnung wird für 400.000 Euro – inkl. aller Nebenkosten – erworben. Es wird ein Grundanteil in Höhe von 40 Prozent, also 160.000 Euro, ausgeschieden. Die verbleibenden 240.000 Euro sind der Wert der Wohnung und daher die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.
Höhe der Abschreibung
Nachdem wir nun geklärt haben, von welchem Betrag ausgehend die Abschreibung berechnet wird, kommen wir nun zur Ermittlung der Höhe der Abschreibung. Grundsätzlich beträgt die Abschreibung 1,5 % des Anschaffungswertes. Zum Anschaffungswert zählen, neben dem eigentlichen Kaufpreis, auch die Kaufnebenkosten und Kosten für etwaige Sanierungs- und Verbesserungsarbeiten („Herstellungskosten“).
Bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden, darf ein Abschreibungssatz von 2 % angewendet werden. Sonstige Abweichungen der Prozentsätze sind möglich, wenn eigens ein Gutachten über die Nutzungsdauer des Gebäudes in Auftrag gegeben wird. Diese Vorgehensweise ist für private Investoren jedoch normalerweise nicht empfehlenswert.
Abschreibung einer Wohnung berechnen – Beispiel
Der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 200.000 Euro. Hinzu kommen diverse Kaufnebenkosten (Rechtsanwalt, notarielle Beglaubigung, Grundbucheintragungsgebühr etc.) in Höhe von gesamt 20.000 Euro. Zusätzlich werden weitere 20.000 Euro für Sanierungsarbeiten ausgegeben.
Die Anschaffungskosten betragen somit 240.000 Euro.
Seit Juli 2020 gilt, dass in den ersten beiden Jahren eine „beschleunigte Abschreibung“ genutzt werden. Im ersten Jahr darf sie das Dreifache (also 4,5 %), im zweiten Jahr das Doppelte (also 3 %) der üblichen Abschreibung (1,5 %) betragen.
Wir kalkulieren daher unser Beispiel folgendermaßen:
| Position | Summe | Erläuterung |
|---|---|---|
| Kaufpreis der Wohnung | 200.000 Euro | |
| Kaufnebenkosten | 20.000 Euro | |
| Sanierungskosten | 20.000 Euro | |
| Anschaffungskosten | 240.000 Euro | |
| abzüglich 40 % Grundwert | 96.000 Euro | 240.000 Euro x 40 % |
| AfA-Berechnungsbasis | 144.000 Euro | 240.000 Euro– 96.000 Euro |
Daraus folgt:
- AfA Jahr 1 (4,5 %): 6.480 Euro (144.000 Euro x 4,5 %)
- AfA Jahr 2 (3 %): 4.320 Euro (144.000 Euro x 3 %)
- AfA ab Jahr 3 (1,5 %): 2.160 Euro (144.000 Euro x 1,5 %)
Steuerliche Auswirkung der Abschreibung
Wie wirkt sich die errechnete Abschreibung nun auf die Steuerlast aus? Im ersten Jahr profitieren Vermieter besonders stark. Denn durch die beschleunigte Abschreibung dürfen in diesem Jahr bis zu 4,5 % der Bemessungsgrundlage abgeschrieben werden. In unserem Beispiel sind das 6.480 Euro – ein staatlicher Betrag, der mit Mieteinnahmen de facto gegengerechnet werden kann.
Die logische Konsequenz ist, dass die Abschreibung die Rendite beeinflusst. Dieser steuerliche Vorteil besteht nur bei Immobilien, jedoch nicht bei anderen Anlageklassen, etwa bei Wertpapieren. Dementsprechend sind Immobilien-Investments gerade in den ersten Jahren ab der Anschaffung immer besonders steuerschonend.
Wichtiges Detail: Halbjahres-Abschreibung
Wird eine Immobilie beispielsweise im Jänner eines Jahres weiterverkauft und somit in diesem Kalenderjahr weniger als sechs Monate (in unserem Beispiel nur im Jänner) zur Vermietung genutzt, so muss eine Halbjahres-Abschreibung vorgenommen werden. Das bedeutet, dass die Hälfte des eigentlichen Abschreibungsbetrags angesetzt werden kann.
Anders ist es, wenn die Immobilie in der zweiten Jahreshälfte angekauft und dann vermietet wird. Hier kommt die beschleunigte Abschreibung zur Geltung. Bei dieser gibt es keine Halbjahres-Abschreibung. Wird eine Wohnung im Oktober gekauft und vermietet, so besteht also das Recht, direkt in diesem Kalenderjahr 4,5 % abzuschreiben.
Die Abschreibung kann auch bereits dann vorgenommen werden, wenn die Wohnung noch nicht vermietet wurde. Das hat der Verwaltungsgerichtshof festgestellt(vgl. VwGH 27.11.1984, 83/14/0046). Voraussetzung ist, dass ernsthafte Absichten zur Vermietung bestehen, also beispielsweise bereits Inserate geschaltet wurden. Wird eine Wohnung neu fertiggestellt, aber nicht sofort ein Mieter gefunden, kann daher trotzdem bereits die Abschreibung genutzt werden.
Sonderfall: Erweiterte beschleunigte Abschreibung
Neben der Abschreibung und der beschleunigten Abschreibung gibt es speziell für Investoren, die auf der Suche nach einer Neubauwohnung sind, einen zusätzlichen Steueranreiz. Die sogenannte „erweiterte beschleunigte Abschreibung“ gilt für Wohngebäude, die zwischen 1.1.2024 und 31.12.2026 fertiggestellt werden. Wenn es sich dabei um einen Neubau handelt, der laut klimaaktiv Kriterienkatalog 2020 des Ministeriums für Klimaschutz und Umwelt den Gebäudestandard Bronze erfüllt, darf das Investment schneller abgeschrieben werden.
Konkret dürfen 4,5 % nicht nur im ersten Jahr, sondern auch im zweiten und dritten Jahr, abgeschrieben werden. Dadurch ergibt sich ein Steuervorteil gegenüber sonstigen Immobilien, bei denen die Abschreibung in den ersten drei Jahren von 4,5 auf 3,0 und dann 1,5 % sinkt.
Ziel dieser Maßnahme ist es, Investitionsanreize für moderne, klimafitte Neubauten zu setzen.
Abschreibung für Immobilien sind steuermindernd
Die Abschreibung stellt bei Immobilien-Investments einen enorm wichtigen Steuervorteil dar. Insbesondere die beschleunigte Abschreibung hilft Investoren, gleich in den ersten Jahren ab Kauf der Liegenschaft zu profitieren. Ergänzende Anreize gibt es für neu errichtete Immobilien, die hohen Klima-Anforderungen entsprechen.
Grundsätzlich ist die Berechnung der Abschreibung unkompliziert möglich. Jedoch gibt es, wie so oft im österreichischen Steuerrecht, diverse Ausnahmen und Sonderregelungen. Daher ist es empfehlenswert, die Höhe der Abschreibung durch einen Steuerberater ermitteln zu lassen. Andernfalls könnte über Jahre hinweg ein falscher Betrag steuerlich geltend gemacht werden und es später zu einer hohen Steuernachzahlung kommen.
