Immobilie in Österreich steuerfrei verkaufen

Erträge aus Immobilienverkäufen werden in Österreich grundsätzlich mit der Immobilien-Ertragssteuer, kurz „ImmoESt“, besteuert. Wir zeigen, wie ein steuerfreier Immobilienverkauf in Österreich gelingt.

Hinweis: Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, stellt aber keine steuerliche oder sonstige Beratung dar. Es kann keine Fehlerfreiheit garantiert werden. Die individuelle Situation sollte immer mit einer Steuerberatung besprochen werden.

Immobilienertragssteuer

Die ImmoESt kommt bei Grundstücken, Häusern und Wohnungen gleichermaßen zur Anwendung. Die Höhe der Steuer liegt bei 30 Prozent des Veräußerungsgewinnes. Die 30 Prozent werden also nicht vom gesamten Verkaufspreis kalkuliert, sondern vom erzielten Gewinn. Dieser errechnet sich folgendermaßen:

Verkaufspreis

abzüglich Anschaffungskosten

abzüglich Sonstige mit der Anschaffung verbundene Kosten („Werbungskosten“)

= Verkaufsgewinn

Wenn Sie bei der Ermittlung der Steuer unsicher sind, sprechen Sie es am besten frühzeitig bei Ihrem Steuerberater an oder fragen Sie auch den Juristen, der sich um die notarielle Abwicklung des Kaufvertrages kümmert. Dieser errechnet schlussendlich die ImmoEst und führt diese auch gleich für Sie ab. Doch welche Möglichkeiten bestehen, um bei einem Immobilienverkauf keine Immobilienertragssteuer zahlen zu müssen?

Ausnahme 1: Altgrundstücke

Die Regelung der ImmoEst besteht seit 1. April 2012. Früher war es so, dass Immobilien in Österreich nach zehn Jahren („Spekulationsfrist“) Haltedauer steuerfrei verkauft werden konnten. Jene Objekte, die vor dem 31.3.2002 erworben wurden, gelten als „Alt-Grundstücke“ und dürfen weiterhin mit einem sehr geringen Steuersatz von nur 4,2 Prozent des Erlöses verkauft werden.

Ausnahme 2: Hauptwohnsitzbefreiung

Wenn eine Immobilie durchgehend, für mindestens zwei Jahre, vom Verkäufer bewohnt wurde, so gilt die sogenannte „Hauptwohnsitzbefreiung“. Alternativ dazu ist sie auch gültig, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre lang seinen Hauptwohnsitz in der besagten Immobilie hatte. Diese Option wird als „5 aus 10 Regelung“ bezeichnet. Diese Regel würde beispielsweise erlauben, eine Wohnung fünf Jahre zu vermieten, sie dann fünf Jahre selbst zu bewohnen und sie anschließend steuerfrei zu verkaufen.

Achtung bei Einfamilienhäusern: Die Steuerbefreiung gilt nicht nur für das Haus, sondern auch für das Grundstück, auf dem sich das Haus befindet. Allerdings bis zu einer maximalen Größe von 1.000 m².

Ausnahme 3: selbst hergestellte Gebäude

Ein selbst hergestelltes Gebäude kann – unter bestimmten Voraussetzungen – steuerfrei verkauft werden. Allerdings bezieht sich diese Befreiung nur auf das Gebäude selbst, jedoch nicht auf das Grundstück – dieses bleibt weiterhin zu versteuern.

Doch was genau ist ein selbst hergestelltes Gebäude? Das Haus muss selbst oder durch ein beauftragtes Unternehmen von Grund auf errichtet worden sein. Eine Sanierung oder Fertigstellung eines zuvor vorhandenen Objektes ist niemals ein selbst hergestelltes Gebäude. Die Herstellerbefreiung wird zusätzlich eingeschränkt, indem sie unzulässig ist, wenn die selbst hergestellte Immobilie irgendwann innerhalb der letzten zehn Jahre zur (teilweisen) Erzielung von Einkünften gedient hat.

Ein Beispiel: Sie haben ein Grundstück und beauftragen ein Bauunternehmen mit der Errichtung eines Hauses inkl. Einliegerwohnung. Sie beziehen das Haus, vermieten die Einliegerwohnung und möchten die gesamte Immobilie nach zehn Jahren verkaufen. Die Steuer fällt für die Wohnung an, da mit dieser Einnahmen erwirtschaftet wurden. Da die Hauptwohnsitzbefreiung vorrangig der Herstellerbefreiung angewendet wird, müssen Sie für das Grundstück, so es unter 1.000 m² groß ist, keine Steuer bezahlen.

Hätten Sie jedoch nur ein Jahr selbst im Haus gewohnt und würden es dann bereits verkaufen, würde nicht die Hauptwohnsitzbefreiung greifen. Dann wäre, gemäß der Herstellerbefreiung, auch für das Grundstück Steuern zu bezahlen.

Ausnahme 4: sonstige Steuerbefreiungen

Wenn minimale Flächen ausgetauscht bzw. verändert werden, um Grundstücksgrenzen zu bereinigen, so ist dies in den meisten Fällen steuerfrei möglich. Die Steuerbefreiung gilt bis zu einer Ausgleichszahlung von 730 Euro.

Der Vollständigkeit halber sei festgehalten, dass auch bei einer Enteignung – z. B. im Falle straßenbaulicher Maßnahmen – keine Steuer abzuführen ist.

Immobilie steuerfrei verkaufen: Fazit

Die ImmoEst ist mit 30 % Steuersatz für viele Menschen immerhin attraktiver als die Versteuerung mit dem sonstigen Einkommen. Ein völlig steuerfreier Verkauf einer Immobilie ist in Österreich jedoch nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen möglich. Am einfachsten zu erfüllen, ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Bei dieser muss allerdings wieder die Grundstücksgröße berücksichtigt werden. Besonderes Glück haben all jene, die noch über Alt-Grundstücke verfügen, bei denen im Verkaufsfall ein sehr geringer Steuersatz zur Anwendung kommt.

Wer hingegen beispielsweise eine Wohnung als Anlage erwirbt, braucht sich keine Hoffnungen auf einen steuerfreien Verkauf zu machen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, lassen Sie unbedingt vorab von Ihrem Steuerberater die Situation prüfen, um mögliche Steuer-Einsparungspotenziale zu nutzen.