Steuern beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie ist vorab zu prüfen, welche Steuer in welcher Höhe anfällt. Wir fassen daher zusammen, welche Gebühren und Steuern es im Zuge der Transaktion in Österreich gibt, damit keine überraschenden Kosten auf Sie zukommen. Wir haben intensiv recherchiert, übernehmen aber keine Gewähr für den Inhalt. Der Artikel ersetzt daher keine steuerliche Beratung. Bitte wenden Sie sich im individuellen Fall immer an Ihren Steuerberater.

Grundsätzlich gilt, dass die Besteuerung vieler Immobilientransaktionen unkompliziert und einfach nachvollziehbar erfolgt. Die schlechte Nachricht lautet dafür, dass es in Österreich nur selten möglich ist, eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Die ImmoESt besteuert den durch den Immobilienverkauf erzielten Gewinn. Es handelt sich dabei um eine besondere Form der Einkommenssteuer. Die ImmoESt beläuft sich auf 30 Prozent des Gewinns, der durch den Verkauf erzielt wurde.

Diese Steuer kommt für verschiedene Arten von Immobilien zur Anwendung:

• Grund und Boden
• Gebäude und Eigentumswohnungen
• Baurecht

Ausnahmen gibt es nur vereinzelt. Etwa bei sogenannten „Altgrundstücken“. Das sind Objekte, die vor 31.3.2002 gekauft wurden. Bei diesen wird ein spezieller Steuersatz von nur 4,2 % angesetzt.

Ebenfalls zu beachten ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Es fällt keine Steuer an, wenn innerhalb der letzten 10 Jahre die Immobilie mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde oder wenn die Immobilie von der Anschaffung bis zum Verkauf mindestens 2 Jahre der Hauptwohnsitz war.

Wenn ein Haus selbst errichtet wurde und nicht vermietet wurde, kann außerdem die Herstellerbefreiung geltend gemacht werden. Details dazu haben wir in unserem Ratgeber zum steuerfreien Immobilienverkauf genauer zusammengefasst.

Wie hoch ist der zu versteuernde Erlös beim Verkauf einer Immobilie?

Die 30 % ImmoESt werden nicht vom Verkaufspreis berechnet, sondern vom erzielten Gewinn. Dieser lässt sich folgendermaßen errechnen:

Verkaufserlös – Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Kosten für Umbau oder Sanierung etc.) = Gewinn

Die genaue Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage sollte mit einem Steuerberater besprochen oder von ihm durchgeführt werden. Ein Betrag in Höhe der Steuerlast wird, im Zuge der treuhändischen Abwicklung des Immobilienverkaufes, vom Treuhänder einbehalten und direkt an das zuständige Finanzamt abgeführt. Sie selbst müssen sich somit nicht um die Zahlung an das Finanzamt kümmern.

Bedenken Sie jedoch: Der Treuhänder führt die Steuer nur an das zuständige Finanzamt ab. Er kennt den Verkaufspreis, da er diese Transaktion gerade begleitet. Für die korrekten Angaben rund um die Anschaffungskosten sind allerdings rein Sie verantwortlich. Stellen Sie daher sicher, dass Sie zwar alle Ausgaben, welche die Steuerbemessungsgrundlage mindern, bedacht haben, aber achten Sie auch darauf, unbedingt genaue, korrekte Daten zu werden. Falsche Angaben zu den Anschaffungskosten führen zu einem zu geringen Steuerbetrag und entsprechenden juristischen Konsequenzen.

Steuer bei einem gewerblichen Immobilienverkauf

Vorsicht ist für Private geboten, die wiederholt Immobilien an- und verkaufen und sich dadurch ein Nebeneinkommen verschaffen möchten. Denn sobald eine Tätigkeit wiederholt und mit Gewinnabsicht ausgeübt wird, stufen die Behörden dies als gewerbliche Tätigkeit ein.

Zur Ausübung des Gewerbes ist eine Gewerbeberechtigung nötig und vor allem gibt es wichtige steuerliche Auswirkungen. Denn gewerbliche Immobilienverkäufe werden so versteuert, als würden diese von einem Einzelunternehmer durchgeführt. Sie müssten den Gewinn also mit Ihrem Einkommenssteuersatz, statt mit der Immo-ESt, versteuern. Wird nachträglich eine gewerbliche Tätigkeit festgestellt, kann das zu hohen Nachzahlungen führen.

Wird eine Immobilie von einer GmbH veräußert, so kommt ebenfalls nicht die ImmoESt zur Anwendung. Die GmbH muss, unabhängig vom Geschäftsfeld und somit auch im Bereich des Immobilienhandels, ihre Steuern in Form von Körperschaftssteuer (KöSt) und Kapitalertragssteuer (KESt) bezahlen. Wenn Sie regelmäßig Wohnungen an- und verkaufen möchten, sollten Sie daher prüfen, ob die Steuerlast mit einer GmbH geringer ausfällt, als wenn Sie den Immobilienhandel als Einzelunternehmer betreiben.

Die Grunderwerbssteuer in Österreich

Bei jeder Immobilientransaktion ist auch die Grunderwerbssteuer zu betrachten. Sie wird üblicherweise vom Käufer der Immobilie bezahlt. Der Steuersatz beträgt 3,5 % vom gesamten Kaufpreis des Objektes. Rund um die Grunderwerbssteuer gibt es einige Ausnahmen, beispielsweise für die Ermittlung der Steuer bei rein landwirtschaftlich genutzten Flächen. Diese ist deutlich komplizierter, dafür ist die Steuerlast typischerweise wesentlich geringer.

Ein weiterer Sonderfall liegt vor, wenn eine Immobilie an nahe Verwandte verschenkt oder günstig verkauft wird. Die Ermittlung der Steuerhöhe erfolgt dann über einen fiktiven Wert und mit einem geringeren Steuersatz für die ersten 400.000 Euro Liegenschaftswert. Dadurch ergibt sich normalerweise ebenfalls ein wesentlich geringerer Steuerbetrag als beim Verkauf der Immobilie.

Grundbucheintragungsgebühr

Aus Käufersicht ist auch noch die Grundbucheintragungsgebühr eine wichtige Position, die einer Steuer sehr ähnlich ist. Diese Gebühr fällt für die Änderung des Grundbuchs, die im Zuge der Eigentumsübertragung nötig ist, an. Sie beträgt 1,1 % des Kaufpreises und somit eine stattliche Summe.

Allerdings: Derzeit (Stand: 10/2024) gibt es eine temporäre Befreiung von der Grundbucheintragungsgebühr, die bis 1.7.2026 gültig ist. Die Befreiung kommt für maximal 500.000 Euro Bemessungsgrundlage zur Anwendung und die Immobilie muss, nach Eigentumsübertrag, als Hauptwohnsitz genutzt werden. Wenn hingegen eine Wohnung zur Vermietung angekauft wird, ist die Grundbucheintragungsgebühr unverändert zu zahlen.

Fazit: Steuern beim Immobilienverkauf

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Steuerlast beim Immobilienverkauf zwar gegeben, aber nicht extrem ist. Dafür ist es nur schwer möglich, eine Immobilie wirklich steuerfrei zu verkaufen. Die Ermittlung der meist fälligen Immobilienertragssteuer ist relativ unkompliziert und das Abführen der Steuer übernimmt der Treuhänder, der in den Verkaufsprozess ohnehin eingebunden ist. Da die ImmoESt den Vorgang direkt endbesteuert, muss der Immobilienverkauf dann auch nicht weiter in der Steuererklärung berücksichtigt werden.

Zu beachten ist, dass es abseits der Steuer auf den Gewinn auch noch weitere staatliche Gebühren gibt, die jedoch primär die Käuferseite betreffen.

In komplizierteren Fällen, etwa bei der Übertragung eines Eigentumsrechtes innerhalb der Familie, sollten steuerliche Themen jedenfalls vorab mit einem Experten besprochen werden, um einen möglichst günstigen Weg, innerhalb des gültigen Rechts, zu finden. Zu beachten sind auch andere Ausnahmen, beispielsweise für Immobilien, die schon sehr lange in Ihrem Besitz sind oder bei landwirtschaftlichen Grundstücken. Auch hier ist empfehlenswert, steuerliche Aspekte bereits vor der Entscheidung, ob überhaupt ein Verkaufsprozess gestartet werden soll, zu klären.