Kosten beim Immobilienverkauf

Der Verkauf einer Immobilie ist mit Aufwand verbunden und auch die Kosten beim Immobilienverkauf muss jeder bisherige Eigentümer bedenken. Denn während die Käuferseite auch abseits des Kaufpreises für die meisten Nebenkosten aufkommt, entstehen für den Verkäufer ebenfalls einige Aufwände. Wir zeigen daher in diesem Beitrag, welche Kosten Sie als Verkäufer bedenken müssen, wenn Sie den Verkaufspreis der Immobilie festlegen oder Ihren Gewinn kalkulieren möchten.

Potenziell höchste Kosten: Immobilienmakler

Sofern ein Immobilienmakler engagiert wird, müssen Sie sich mit ihm über die Kostentragung einig werden. Bei den meisten Verkäufen bezahlt der Käufer eine Provision in Höhe von 3,6 % inklusive Mehrwertsteuer. Doch es gibt auch Situationen, in denen auf den Verkäufer Kosten zukommen:

• Die Immobilie wird „provisionsfrei für den Käufer“ angeboten: Der Makler wird ausschließlich von Ihnen bezahlt. Diese Vorgehensweise hat meist Marketing-Hintergründe und beruht auf der Hoffnung, dass manche Interessenten eine für sie provisionsfreie Immobilie bevorzugen.
• Die Immobilie ist schwer zu verkaufen oder sehr günstig: Damit sich der Aufwand für den Makler lohnt, wird vereinbart, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer Provision bezahlen.

Wenn Sie die Provision übernehmen, fallen somit tausende Euro an Zusatzkosten an. Trauen Sie sich die Vermarktung Ihrer Immobilie hingegen ohne Makler selbst zu, so können Sie diese Position einsparen.

Kosten für den Grundbuchauszug

Für den Verkauf benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, der potenziellen Interessenten vorgelegt wird. Wenn Sie diesen direkt vom zuständigen Bezirksgericht anfordern, wird eine Gebühr in Höhe von 14,40 Euro fällig. Es gibt jedoch auch offizielle Kooperationspartner des Staates, die Grundbuchauszüge günstig online abrufbar anbieten.

Kosten für den Energieausweis

Die Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf der Immobilie ist verpflichtend. Diese Vorgabe sollte eingehalten werden, denn Käufer können ansonsten – selbst wenn der Kauf schon abgewickelt ist – die Nachreichung eines Energieausweises anfordern. Einen professionellen Energieausweis können Sie einfach online für einen geringen Betrag in Auftrag geben.

Kosten für die Wertermittlung

Immobilienmakler werben gerne mit der kostenlosen Ermittlung des Immobilienwertes. Dieses kostenlose Angebot zielt jedoch darauf ab, anschließend mit dem Verkauf der Liegenschaft beauftragt zu werden. Daher besteht hier, selbst bei sehr professionellen Maklern, immer ein gewisser Interessenkonflikt.

Sie können den Wert Ihrer Immobilie entweder selbst schätzen, wenn es z. B. viele vergleichbare Objekte gibt, die am Markt verfügbar sind. Oder Sie beauftragen eine Wertermittlung im Vergleichswertverfahren. Für die meisten Immobilien ist diese Wertermittlung nicht nur ausreichend, sondern Sie können diese bequem online beauftragen.

Falls Sie den Wert rund um eine juristische Streitigkeit (Verkauf wegen Scheidung, Erbe, etc.) benötigen, ist ein umfassendes Gutachten nötig. Dieses kann je nach Größe der Immobilie mehrere tausend Euro kosten.

Kosten für kleine optische Aufwertungen und Home-Staging

Würden Sie die gesamte Immobilie vor dem Verkauf sanieren, wäre das ein beträchtlicher Aufwand. Doch manche Maßnahmen kosten nur wenig Geld, bringen jedoch gute Effekte mit sich und erleichtern den Verkauf. So kann es sich beispielsweise lohnen, eine Wohnung noch neu weiß ausmalen zu lassen, bevor die Vermarktung beginnt.

Auch Home-Staging wird ein immer größeres Thema. Dabei werden Möbel angemietet, die dazu dienen, dass sich Käufer die Einrichtungsmöglichkeiten besser vorstellen können. Die Kosten hierfür liegen, je nach Größe der Immobilie und Mietdauer, typischerweise bei ca. einem Prozent des Verkaufspreises.

Wenn ein Haus verkauft wird, sollten Sie außerdem auf einen gepflegten Eingangsbereich und Garten achten. Auch hier können kleine Instandhaltungsarbeiten beauftragt werden, bevor erste Interessenten kommen.

Kosten für Vermarktung und Exposé

Selbstverständlich können Sie ein professionelles Exposé auch selbst erstellen. Sie benötigen dazu einen aussagekräftigen Beschreibungstext über Ihre Immobilie, die wichtigsten Daten und Fakten und möglichst gute Immobilienfotos sowie einen Grundriss.

Tipp: Während es sehr teuer werden kann, auf diversen Portalen über Monate hinweg Inserate zu schalten, haben Sie es mit ohne-makler.at einfacher. Mit unserem Service wird Ihr Inserat auf diversen Portalen online gestellt. Sie sparen gegenüber den Einzelbuchungen und erzielen eine größere Reichweite.

Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung

Sie haben einen Kredit für die Immobilie aufgenommen, verkaufen das Objekt nun aber und tilgen den offenen Restbetrag? Dann kann die Bank eine Gebühr in Höhe von bis zu einem Prozent des frühzeitig rückbezahlten Betrages verlangen. Prüfen Sie Ihren Kreditvertrag und fragen Sie bei der finanzierenden Bank bezüglich der Konditionen an. Sollte sich Ihr Kredit nicht in einer Fixzinsphase befinden, ist eine vorzeitige Tilgung normalerweise ohne Zusatzkosten möglich.

Immobilienertragssteuer (Immo-ESt) bedenken Abseits aller Kosten müssen Verkäufer immer auch die Immobilien-Ertragssteuer einkalkulieren. Diese beträgt 30 Prozent des erzielten Gewinns. Einfach dargestellt, erfolgt die Berechnung daher so:

Verkaufspreis abzüglich Werbungskosten (Makler etc.), abzüglich Anschaffungspreis = Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie

Keine Immo-ESt ist zu bezahlen, wenn die Immobilie vor dem Verkauf zwei Jahre durchgängig als Hauptwohnsitz gedient hat und jetzt, im Zuge des Verkaufs, der bisherige Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Ebenso fällt keine Immo-ESt an, wenn die Liegenschaft n den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgängig als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

Achtung: Rund um die Immo-ESt gibt es einige weitere Details und spezielle Szenarien. Klären Sie die genaue erwartbare Steuerhöhe am besten vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater ab.

Tipp: Die Errechnung der Steuerlast übernimmt, auf Basis der von Ihnen bereitgestellten Daten, der den Kaufvertrag erstellende Anwalt bzw. Notar. Manche Kanzleien verlangen für diese Leistung eine Gebühr vom Verkäufer (meist 120 – 250 Euro), andere erledigen die Abfuhr der im Kaufpreis enthaltenen Steuer ohne Zusatzkosten.

Kosten des Immobilienverkaufs

Manche Positionen, etwa für Notar, Grundbuchauszug oder die Anfertigung eines Grundrisses, sind vernachlässigbar. Wirklich bedeutsame Kosten der Vermarktung sind vor allem die Makler-Provision und die Immobilienertragssteuer. Indem die Vermarktung der Immobilie selbst übernommen wird, können potenziell tausende Euro eingespart werden. Daher ist es immer eine Überlegung wert, ob es nicht auch ohne Makler geht und der Verkauf deutlich günstiger eigenständig abgewickelt wird.