So kalkulieren Sie den Immobilienpreis beim Verkauf

Einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen, ist bei jedem Immobilienverkauf sehr wichtig. Ist der Preis zu gering, verlieren Sie bares Geld. Mit einem zu hohen Verkaufspreis könnte hingegen die Nachfrage gering sein, die Vermarktung lange dauern und die Immobilie dadurch immer schwieriger zu verkaufen sein. Deshalb sollten Sie sich vor Beginn des Vermarktungsprozesses Zeit nehmen, um eine möglichst realistische Wertermittlung vorzunehmen.

Preisfindung: Das müssen Sie beachten

Wenn Sie den Verkaufspreis für Ihre Immobilie selbst festlegen möchten, sollten Sie in einem ersten Schritt darüber im Klaren sein, dass Sie Ihre eigene Liegenschaft wohl immer etwas besser und hochwertiger einstufen, als es vielleicht andere tun würden. Jetzt ist Objektivität gefragt, um einen realistischen Preis zu definieren. Sie können sich ähnliche Wohnungen, Häuser bzw. Grundstücke in vergleichbarer Lage ansehen. Jedoch ist zu bedenken, dass die online inserierten Preise oft nicht mit den tatsächlichen Verkaufspreisen übereinstimmen.

Jede Immobilie ist individuell und in die Bewertung sollten möglichst viele Faktoren einfließen. Unbedingt zu berücksichtigen sind jedenfalls:

• Makrolage und Mikrolage: Wie ist die Infrastruktur in der Umgebung? In welcher Straße befindet sich das Haus und in welche Himmelsrichtung ist der Wohnraum ausgerichtet?
• Größe und Grundriss: Je nach Fläche und Raumaufteilung ist die Immobilie besser oder schlechter verkaufbar bzw. richtet sich die Vermarktungsstrategie in weiterer Folge ggf. an unterschiedliche Zielgruppen.
• Altbau oder Neubau: Während Neubauwohnungen frei vermietbar sind, muss im Altbau das Mietrechtgesetz (MRG) beachtet werden. Dadurch sind Altbauten für Investoren weniger interessant.
• Bestandsfreiheit: Wenn eine Immobilie leerstehend verkauft wird, also unvermietet, so lässt sich ein höherer Kaufpreis erzielen als bei einer befristet vermieteten Wohnung. Besonders niedrig ist der Preis einer unbefristet vermieteten Immobilie anzusetzen. Hier sind selbst Abschläge in Höhe von über 50 Prozent des sonstigen Marktwertes keine Seltenheit.
• Zustand des Gebäudes bzw. der Wohnung: Der Zustand, egal ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, ist selbstverständlich besonders wichtig. Sanierungsbedarf, sei es in der Wohnung oder an der Liegenschaft allgemein, muss einkalkuliert werden.

Indem Sie Ihre eigene Immobilie nicht durch die rosarote Brille sehen und wenn viele vergleichbare Immobilien inseriert sind (z. B. beim Verkauf einer Wohnung in einer Stadt), können Sie den Kaufpreis möglichst angemessen selbst festlegen versuchen.

Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie nicht einfach schätzen möchten, sondern eine professionellere Kalkulation bevorzugen, gibt es unterschiedliche Methoden zur Preisfindung.

Das Vergleichswertverfahren

Während Sachwert- und Ertragswertverfahren für die meisten Immobilien weniger geeignet sind, um einen passenden Kaufpreis zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren die professionelle Alternative zur reinen Preisschätzung. Beim Vergleichswertverfahren wird strukturiert analysiert, welche Immobilien in der Nähe verkauft wurden.

Diese Immobilien sollten hinsichtlich Ausstattung, Zustand und Lage tatsächlich vergleichbar sein. So kann ein Mittelwert aus den Verkaufspreisen berechnet werden, welche die Vergleichsobjekte erzielt haben.

Zusätzlich können dann noch Besonderheiten Ihrer Immobilie berücksichtigt werden, wenn diese bei den Vergleichsobjekten nicht in ähnlicher Form vorhanden sind. Das wäre z. B. der Fall, wenn die Vergleichsobjekte zwar in der Umgebung angesiedelt sind und der Zustand ähnlich ist, aber Ihr Haus einen Pool hat und die anderen Häuser nicht.

Tipp: Dazu ist kein Sachverständiger erforderlich. Denn es gibt automatisierte Verfahren, deren Ergebnisse einen realistischen Marktpreis beschreiben. Wir bieten unseren Kunden ein solches Wertermittlungsverfahren an.

Wertermittlung für Investoren

Besonders bei vermieteten Immobilien ist die Rendite ein wichtiger Faktor. Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen möchten, verschaffen Sie sich zuerst einen Überblick, welche Rendite andere Anlegerwohnungen bieten, die gerade verkauft werden. Selbstverständlich sind auch hier Lage und Zustand zu beachten. Bei vielen vermieteten Wohnungen, die zum Verkauf stehen, ist die Rendite bereits im Inserat angegeben.

Rendite-Kalkulation

Sie können die Rendite folgendermaßen ermitteln:

Nettomiete pro Jahr / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100 = Rendite in Prozent

Ein einfaches Beispiel: Die Nettomiete einer Wohnung beträgt 500 Euro monatlich. Die Wohnung soll für 150.000 Euro verkauft werden. Die Kalkulation zeigt:

500 x 12 = 6.000 Euro Nettomiete pro Jahr/(150.000 Euro Kaufpreis + 15.000 Euro Kaufnebenkosten) * 100 = 3,63 Prozent

Bei einer genaueren Kalkulation sind noch weitere Aspekte zu beachten. Beispielsweise, dass die Rücklage für das Gebäude (mind. 1,06 Euro/m² pro Monat) von der Nettomiete bezahlt werden muss. Doch für eine erste, überschlagsmäßige Kalkulation ist diese Berechnung bereits ausreichend. Damit Ihre Wohnung für Anleger interessant ist, sollte Sie eine Rendite aufweisen, die jene anderer Wohnungen am Markt übertrifft oder zumindest sehr ähnlich ausfällt.

Maklerformel

Eine andere Form der Berechnung – in Deutschland gerne als „Maklerformel“ bezeichnet, aber auch in Österreich selbstverständlich anwendbar – funktioniert folgendermaßen:

Nettomiete pro Jahr / Kapitalisierungszinssatz = Immobilienwert

Die erzielbare Netto-Jahresmiete wird also durch den Zinssatz, welcher der Renditeerwartung für diese Immobilie entspricht, dividiert. Das Ergebnis ist der Kaufpreis, mit dem die Renditeerwartung erfüllt ist.

Achtung: Die gewünschte Rendite wird erzielt, wenn beim errechneten Immobilienwert die Kaufnebenkosten bereits inkludiert sind. Diese müssen vom errechneten Wert also noch abgezogen werden, damit sich der Kaufpreis ergibt, mit dem die angenommene Rendite dann tatsächlich erzielt wird.

Es ist gar nicht so schwer, einen marktgerechten Preis zu finden

Wenn zahlreiche ähnliche Immobilien am Markt sind, können Sie eine möglichst realistische Selbsteinschätzung des Kaufpreises vornehmen. Bedenken Sie dabei, dass der Kaufpreis nicht zu hoch, aber auch nicht zu niedrig angesetzt werden soll und versuchen Sie daher möglichst objektiv zu agieren.

Speziell bei vermieteten Immobilien müssen Sie die Rendite, die sich je nach Höhe des Kaufpreises für den künftigen Investor ergibt, beachten. Diese muss mit ähnlichen Immobilien am Markt vergleichbar sein, damit Ihre Wohnung nicht monatelang unverkauft bleibt. Mit einer einfachen Kalkulation und dem Vergleich am Markt gelingt Ihnen dies problemlos.

Ein Vergleichswertverfahren bietet Ihnen eine schnelle und realistische Lösung. Ein Sachverständiger ist auf Käuferseite nicht erforderlich.

Ein komplexes - und entsprechend teures - Wertgutachten muss hingegen erstellt werden, wenn dieses z. B. für ein Gerichtsverfahren benötigt wird. Das kann notwendig sein, wenn die Immobilie im Zuge einer Erbschaft oder Scheidung veräußert werden soll.

Abseits dieser Szenarien ist es durchaus möglich, mit etwas kritischem Blick auf Ihr Eigentum, den Wert der Immobilie selbst einzuschätzen und somit den Kaufpreis festzulegen. In allen Fällen gilt: Der Preis muss dem Marktgeschehen entsprechen.