Miete festlegen und erhöhen

Als Vermieter müssen Sie sich Gedanken machen, wie viel Miete sie verlangen können und welche gesetzlichen Regelungen dabei zu beachten sind. Auch bei Mieterhöhungen ist es wichtig, dass Sie korrekt vorgehen. Wir zeigen, welche Optionen Ihnen offenstehen und wie Sie die Miete optimal festlegen.

Höhe der Miete beim Vermieten festlegen

Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, müssen Sie sich vor der Inserierung überlegen, wie hoch die monatliche Miete sein soll. Vorab sind jedoch die gesetzlichen Rahmenbedingungen zu klären.

Mieterhöhung: Rechtlicher Neubau

Die erste Frage, die sich dabei stellt, ist nach dem Baujahr der Immobilie. Wurde die Baubewilligung nach dem 30.6.1953 erteilt, so gilt das Objekt als „Neubau“ – unabhängig davon, wie der Zustand der Immobilie ist. Sofern keine Ausnahme besteht (Beispiel: mit Fördermittel errichtetes Gebäude, „Wiederaufbauhäuser“ nach dem Krieg), können Wohnungen, die als „Neubau“ gelten, praktisch frei vermietet werden. Wucher gemäß § 155 StGB ist selbstverständlich auch hier verboten. Für die Vermietung bieten diese Immobilien den größten Spielraum.

Mieterhöhung: Rechtlicher Altbau

Ältere Immobilien, deren Baugenehmigung somit bis spätestens 30.6.1953 ausgestellt wurde, gelten als Altbauten. Bei diesen Wohnungen kommen Kategorie- bzw. Richtwertzins zur Anwendung. Das bedeutet vereinfacht gesagt, dass der Zustand der Wohnung berücksichtigt wird und klar definiert ist, welche Miete pro Quadratmeter verlangt werden darf. Dieser Wert liegt beispielsweise in Wien (Stand 2024) bei nur ca. 7 Euro pro Quadratmeter.

Ergänzend werden Zu- und Abschläge berücksichtigt. So gibt es etwa einen Abschlag in Höhe von 25 Prozent, wenn der Mietvertrag befristet ist. Durch die komplexe Berechnungsmethode ist es kaum möglich, final einen exakten Betrag pro Quadratmeter zu errechnen, da manche Faktoren (z. B. „Fernsicht“, „Ruhelage“ etc.) subjektiv sind. Dies führt regelmäßig zu juristischen Streitigkeiten, insbesondere bei relativ teuer vermieteten Immobilien.

Tipp: Wenn Sie sich hinsichtlich der zulässigen Miete unsicher sind, kontaktieren Sie in Wien am besten die MA50, die für mietrechtliche Angelegenheiten zuständig ist. Besonders bei Häusern, die mit Förderungen oder als Wiederaufbau errichtet wurden, ist es für Laien oft schwer zu klären, welche Miete überhaupt erlaubt ist.

So legen Sie die Miete fest

Unter Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen werden Sie die Höhe der Miete anschließend so wählen, dass Sie einerseits eine angemessene Rendite erzielen und andererseits rasch einen Mieter finden. Orientieren Sie sich am besten an anderen, vergleichbaren Immobilien. Sehen Sie sich dazu einige Inserate an und prüfen Sie bei Bedarf auch Statistiken zu den Mietpreisen in Ihrer Region.

Empfehlenswert ist, die Miete nicht extrem hoch anzusetzen. Auch, wenn das womöglich verlockend erscheint, so rentiert sich die Vermeidung von Leerstand meist ebenfalls. In einer etwas günstigeren Immobilie bleiben Mieter länger. Dadurch ergibt sich weniger Aufwand durch Mieterwechsel für Sie.

Bei der Höhe der Miete müssen Sie unbedingt bedenken, dass Ihr Mieter zwar die Betriebskosten zusätzlich zahlt, jedoch die Zuweisung zu den Reparaturrücklagen von Ihnen übernommen werden müssen. Diesen monatlichen Betrag (meist ca. 1,20 – 1,50 Euro / m²) müssen Sie von der Nettomiete bezahlen. Dadurch reduziert sich Ihre Rendite.

Miete erhöhen: Diese Möglichkeiten haben Sie

Mieterhöhungen scheinen zwar unerfreulich, sind jedoch unbedingt nötig. Als Vermieter haben Sie verschiedene Pflichten. Wird beispielsweise die Gastherme kaputt, sind Sie es, der ein neues Gerät kaufen muss. Ebensolche Kosten (Handwerker etc.) steigen im Lauf der Jahre. Daher ist es logisch, dass auch der Netto-Hauptmietzins angehoben werden muss. Dazu gibt es mehrere Optionen.

Mieterhöhung durch Wertsicherungsklausel

Bei den meisten Mietverträgen wird die sogenannte „Wertsicherung“ festgelegt. Das bedeutet vereinfacht ausgedrückt, dass die Miete künftig ein Mal pro Jahr angepasst wird, wobei sich diese Anpassung nach dem Verbraucherpreisindex richtet. Dieser Index entspricht de facto der Inflationsrate. Das bedeutet, dass die Nettomiete vor der Inflation geschützt ist.

Achtung: Damit diese übliche Vorgehensweise zur Anwendung kommt, muss sie vertraglich vereinbart werden. Ebenso obliegt es Ihnen als Vermieter, den Index zu prüfen und den Mieter über die Anpassung des Hauptmietzinses schriftlich zu informieren.

Automatische Mieterhöhungen durch eine Staffelmiete

Die Staffelmiete ist in Österreich zwar eher eine Seltenheit, kommt aber im Neubau durchaus vor. Dabei wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete zu bestimmten Zeitpunkten (z. B. ein Mal pro Jahr ab Mietbeginn) um einen fixen Euro-Betrag angehoben wird. Diese Vereinbarung hat für Mieter den Vorteil, dass der Betrag möglicherweise geringer ist als eine sonstige Wertsicherung. Umgekehrt kann es sich auch um eine Erhöhe handeln, die über der Inflationsrate liegt. Jedenfalls haben beide Seiten Planungssicherheit, denn es ist klar, welche Miethöhe wann fällig wird.

Die Staffelmiete birgt für Vermieter das Risiko, dass die Erhöhung unter der Inflationsrate ausfällt und dass Unzufriedenheit beim Mieter aufkommt, wenn die Erhöhung über der Inflationsrate liegt.

Mieterhöhung durch eine Befristung des Mietvertrages

Eine weitere Möglichkeit, um künftig möglicherweise eine höhere Nettomiete zu erwirtschaften, ist die Befristung des Mietvertrages. Nach Ablauf der Befristung endet der Vertrag somit automatisch. Sie können dann die Wohnung entweder zu einem höheren Preis neu vermieten oder auch dem Bestandsmieter anbieten, dass ein neuer Vertrag abgeschlossen werden kann – jedoch zu entsprechend adaptierten Konditionen.

Speziell bei Neubauwohnungen ist die Befristung ein weit verbreitetes Mittel, um Mieterhöhungen durchzusetzen. So wird schlussendlich die Wohnung immer zu einem marktüblichen Preis vermietet.

Fazit: Optimale Miethöhe wählen

Bei der Vermietung einer Wohnung ist immer empfehlenswert, die maximale Miethöhe nicht völlig auszureizen. Je mehr Interessenten es gibt, desto besser stehen Ihre Chancen, eine wirklich zuverlässige Person als Mieter auszuwählen. Ebenso verringert sich Ihr Aufwand, wenn ein zufriedener Mieter lange Zeit in der Wohnung bleibt und nicht schnell wieder auszieht, sobald er eine günstigere Immobilie gefunden hat.

Speziell bei Altbauwohnungen ist es wichtig, die gesetzlichen Rahmenbedingungen genau zu beachten. Die vorgeschriebene Miete kann noch etwas erhöht werden, indem Möbelmiete (z. B. für eine Küche) verlangt wird. So lässt sich die Rendite etwas verbessern und gleichzeitig ist die Wohnung immer noch preiswert, wenn Sie sich an die gesetzlichen Mietvorgaben halten.

Wenn Sie sich als privater Vermieter selbst um die Vermietung Ihrer Wohnung kümmern, sehen Sie sich am besten einige vergleichbare Inserate an. Kalkulieren Sie Ihre Rendite und legen Sie anschließend die Höhe der Miete für Ihre Immobilie so fest, wie Sie diese für angemessen erachten. Denken Sie jedenfalls daran, eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag aufzunehmen, damit Ihre Mieteinnahmen bestmöglich gegen die Inflation geschützt sind.