Das Grundbuch: die Bedeutung in Österreich

Das Grundbuch ist eines der wichtigsten Dokumente rund um jeglichen Immobilienbesitz. Denn zu jedem Immobilienkauf gehört auch der entsprechende Grundbucheintrag.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist in Österreich im Prinzip ein staatliches Register, in dem jedes Grundstück und jede Immobilie erfasst sind. Es listet auf, welche Objekte es gibt, welche Lasten und Pflichten damit verbunden sind und wer Eigentümer der Immobilie ist.

Was regelt das Grundbuch?

Im Grundbuch gibt es verschiedene Abschnitte – sogenannte „Blätter“:

• A-Blatt, auch Gutsbestandblatt genannt: Damit die Immobilie eindeutig erkennbar ist, gibt es eine Grundstücksnummer (GN), die Angabe zur Katastralgemeinde (KG) und eine Einlagezahl. Die Einlagezahl ist am Grundbuchauszug immer rechts oben zu sehen. Die Grundstücksnummer steht ebenfalls immer auf der ersten Seite, dem A-Blatt. Falls es zur Immobilie bestimmte verbundene Rechte gibt, sind diese hier ersichtlich. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Weg über das Grundstück führt, der von anderen genutzt werden darf. Oft handelt es sich dabei um alte Rechte, die ohnehin auch am Grundstück offensichtlich sind (z. B. eben ein Weg, der von Dritten verwendet wird).
• B-Blatt, auch Eigentumsblatt genannt: Die wichtigste Information, die im Grundbuch ersichtlich ist, ist der Name des Eigentümers einer Immobilie. Dabei kann es sich um eine juristische oder natürliche Person handeln. Diese Angaben finden sich im B-Blatt. Außerdem ist hier eingetragen, wann das Objekt erworben wurde. Zusätzlich ist die Urkunde angeführt, mit der das Eigentumsrecht ursprünglich erworben wurde. So könnte in weiterer Folge auch nach dieser alten Urkunde weitergesucht werden.
• C-Blatt, auch Lastenblatt genannt: Im C-Blatt werden alle Arten von Belastungen eingetragen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Deshalb sieht man hier beispielsweise, welche Pfandrechte Banken auf das Grundstück haben. Auch Belastungs- und Veräußerungsverbote, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte werden im C-Blatt eingetragen. Achtung: Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, die Lasten aus dem C-Blatt aber nicht übernehmen möchten, müssen Sie explizit regeln, dass Sie „lastenfrei“ kaufen. Dann werden die Lasten, im Zuge der grundbücherlichen Abwicklung, gelöscht. Ein einfaches Beispiel: Der bisherige Immobilieneigentümer hatte einen Kredit, daher hatte die Bank im C-Blatt ein Pfandrecht eingetragen. Sie kaufen die Immobilie lastenfrei, übernehmen den Kredit damit nicht. Der Verkäufer muss daher, damit die Last aus dem C-Blatt gelöscht werden kann, den Kredit zurückbezahlen. Dann wird die Last entfernt, der Verkauf lastenfrei abgewickelt und Ihr Grundbucheintrag enthält dann keinen Eintrag im C-Blatt.

Wer kann das Grundbuch ändern?

Für Änderungen im Grundbuch ist das Bezirksgericht zuständig. Die Eingaben, die zu einer Änderung führen, werden von einem Rechtsanwalt oder Notar erledigt. Als Privatperson kann das Grundbuch nicht einfach geändert werden. Es können allerdings Anträge an das Bezirksgericht gestellt werden – etwa, wenn die im Grundbuch eingetragene Adresse des Eigentümers geändert werden soll oder wenn eine Last gelöscht werden soll, wobei dann die durch die Lastenlöschung betroffene Person eine entsprechende Zustimmung erteilen muss. Typischerweise werden Änderungen im Grundbuch daher von Rechtsanwälten oder Notaren erledigt.

Grundbucheintragung: Kosten und Dauer

Die reine Eingabegebühr beträgt (Stand: 2024) 47 bis 66 Euro. Allerdings: Die Eintragung eines Eigentumserwerbes im Grundbuch, also wenn Sie beispielsweise ein Haus kaufen, beträgt 1,1 % des Kaufpreises. Wenn Sie die Immobilie mit einem Kredit kaufen, muss auch das Pfandrecht der Bank eingetragen werden. Dafür werden 1,2 % der Pfandrechtshöhe (typischerweise ein Betrag, der etwas höher ist als die Kreditsumme) verrechnet.

Sonderregelungen gibt es, wenn Immobilien an nahe Verwandte übertragen werden. Hier ergibt sich die Gebühr als Dreifaches des Einheitswertes. Daraus resultiert typischerweise eine geringe Summe. Über deren Höhe sollten Sie sich vorab informieren, damit es keine bösen Überraschungen gibt – eine pauschale Aussage über den Betrag oder ein Rechenbeispiel sind hierzu nicht seriös möglich, da die Einheitswerte sehr verschieden sein können.

Was heißt „grundbücherliche Durchführung“?

Der Kaufvertrag regelt, dass eine Immobilie zu einem bestimmten Preis an den Käufer veräußert wird. Diese Änderung des Eigentumsrechtes muss im Grundbuch eingetragen werden. Um diese Eintragung kümmern sich Rechtsanwalt und Notar.

In diesem Zusammenhang wird häufig von der „grundbücherlichen Durchführung“ des Rechtsgeschäftes gesprochen. Ist der Vorgang grundbücherlich erledigt, so wurde das Grundbuch geändert und der korrekte Grundbuchstand hergestellt.

Der Nachweis darüber, dass Anwalt bzw. Notar die Änderungen im Grundbuch vollständig veranlasst haben, wird schlichtweg durch einen neuen Grundbuchauszug erbracht. Am aktuellen Grundbuchauszug ist dann zu sehen, wer nun Eigentümer der Immobilie ist und selbstverständlich sind auch weiterhin z. B. die vorhandenen Lasten im C-Blatt eingetragen.

Grundbuch online abfragen

Verschiedene Dienstleister bieten die Möglichkeit, das Grundbuch online abzufragen. Empfehlenswert ist jedoch, die Online-Abfrage des Grundbuches über die offizielle, staatliche Website abzuwickeln, da hier die Kosten deutlich geringer sind als bei manchen Unternehmen.