Maklerprovision in Österreich: Welche Provision erhält ein Makler?
Immobilienmakler unterstützen beim Verkauf oder der Vermietung eines Objektes. Wer die Kosten für den Makler zu tragen hat, kann allerdings ganz unterschiedlich gestaltet sein. Wir zeigen daher die unterschiedlichen Optionen auf.
Was ist die Provision?
Die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Leistung erhält, wird als „Provision“ bezeichnet. In Deutschland gibt es auch den Begriff „Courtage“, der jedoch in Österreich kaum vorkommt.
Wann muss die Maklergebühr bezahlt werden?
Fällig wird diese Zahlung bei Willensübereinkunft. Bei einem Kaufobjekt muss es ein verbindliches Kaufangebot geben, das von Verkäufer und Käufer unterschrieben wurde – ein Kaufvertrag ist hingegen noch nicht nötig, um den Zahlungsanspruch des Maklers auszulösen.
Die Folge ist, dass häufig Makler ihre Vergütung bereits oft deutlich früher erhalten, als der Verkäufer einer Immobilie den Kaufpreis auf sein Konto bekommt. Ein unterschriebener Kaufvertrag ist für den Zahlungsanspruch des Maklers nicht entscheidend, sondern die rechtsgültige Willensübereinkunft, die eben bereits mit dem beidseitig unterzeichneten Kaufangebot erfüllt ist.
Bei Mietobjekten ist ebenfalls das rechtsgültige, beiderseitig unterzeichnete Angebot dafür entscheidend, dass der Makler seine Rechnung ausstellen darf. In allen Situationen, egal ob bei Kauf- oder Mietobjekten, kann vertraglich ein späteres Zahlungsziel vereinbart werden, sodass die Summe nicht sofort überwiesen werden muss.
Provision bei Kaufobjekten
Bei Kaufobjekten ist es einem Immobilienmakler grundsätzlich erlaubt, von der Käuferseite bis zu 3,6 % Provision zu verlangen. Zusätzlich darf der Makler, wenn er als sogenannter „Doppelmakler“ tätig ist, auch vom Verkäufer Provision verlangen. Das ist jedoch in der Praxis nur bei Objekten möglich, bei denen Verkäufer und Makler davon ausgehen müssen, dass die Vermarktung sehr schwierig wird. In den meisten Fällen bezahlt der Verkäufer keine Vergütung an den Makler, sondern der Käufer übernimmt die Kosten.
Für die Berechnung der Maklervergütung wird der Verkaufspreis, der im unterschriebenen Kaufangebot definiert wird, herangezogen. Von dieser Summe erhält der Makler den vereinbarten Anteil, meist also die 3,6 %.
Maklerkosten bei Kaufobjekten – Beispiel
Ein Beispiel macht besser nachvollziehbar, welche Kosten für den Makler entstehen: Eine Wohnung wird für 500.000 Euro verkauft. Die Kaufnebenkosten und Gebühren kommen noch hinzu. Der Makler stellt eine Rechnung über € 15.000 netto + € 3.000 Mehrwertsteuer, gesamt also € 18.000 an den Käufer.
Angenommen, es würde sich um schwer vermarktbares Objekt handeln und hätte der Makler daher eine Vereinbarung mit dem Verkäufer getroffen, dass auch er 1 % Provision bezahlen muss, so würde der Makler in unserem Beispiel 3,6 % (€ 18.000 brutto) an den Käufer und zusätzlich 1 % (€ 6.000 brutto) an den Verkäufer in Rechnung stellen.
Es können auch völlig abweichende Vereinbarungen getroffen werden, beispielsweise, dass der Verkäufer die Kosten für den Makler übernimmt. Solche Vereinbarungen müssen jedoch unbedingt vorab schriftlich erfolgen und es ist nicht möglich zu definieren, dass der Makler vom Käufer mehr als 3,6 % der Kaufsumme erhält. Die 3,6 % sind das gesetzlich definierte Maximum, um Käufer vor überhöhten Kosten zu schützen.
Provision bei Mietobjekten
Bei Mietobjekten gilt in Österreich das Bestellerprinzip. Die Regelung ist einfach: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Für Wohnungssuchende bedeutet das, dass sie einen Makler nur vergüten müssen, wenn sie ihn aktiv damit beauftragt haben, nach einer Immobilie für sie zu suchen. In allen anderen Fällen, wenn z.B. ein Vermieter einen Immobilienmakler engagiert, um die Wohnung zu inserieren und Besichtigungen durchzuführen, müssen Mieter nichts bezahlen.
Beauftragt ein Vermieter ein Immobilienbüro mit der Suche nach einem neuen Mieter, so darf die Maklervergütung maximal zwei Brutto-Monatsmieten plus Steuer betragen.
Maklerkosten bei Mietwohnungen: Beispiel
Hierzu ein einfaches Beispiel: Eine Wohnung soll für € 800 pro Monat brutto vermietet werden. Der Eigentümer beauftragt einen Immobilienmakler. Dieser stellt, nachdem ein Mieter gefunden wurde, eine Rechnung an den Eigentümer. Die Rechnungssumme beträgt € 1.600 netto + 20 % Mehrwertsteuer, also € 1.920 brutto.
Der Vermieter kann diese Kosten in seine Buchhaltung aufnehmen. Sie mindern seinen Gewinn und dadurch auch seine Steuerlast.
Was bringt das neue Bestellerprinzip?
Die gesetzliche Neuregelung der Bezahlung von Immobilienmaklern soll eine Erleichterung für Mieterinnen und Mieter sein. Sie mussten in der Vergangenheit zwei Monatsmieten, zuzüglich Steuer, an den Makler bezahlen. Da diese Kosten nun die Vermieterseite tragen muss sagen Kritiker allerdings, dass die Mehrkosten in Form von höheren Mieten an die Mieter weitergegeben werden.
Es ist nachvollziehbar, dass viele Menschen die Kosten für Makler einsparen möchten. Bei provisionsfreien Angeboten ist dies automatisch der Fall.
