Der Notar beim Immobilienkauf

In Österreich wird bei jedem Immobilienkauf, egal ob 1-Zimmer-Wohnung, Grundstück oder Villa, immer ein Notar benötigt. Doch was macht der Notar eigentlich? Welche Kosten entstehen und wie läuft der Notartermin ab?

Überblick: Notar und Anwalt beim Immobilienkauf

Bei den meisten Immobilienkäufen sind sowohl eine Rechtsanwaltskanzlei als auch ein Notar involviert. Folgende Tätigkeiten müssen Juristen im Zuge der Immobilientransaktion erledigen:

• Erstellung des Kaufvertrages 🡪 Durch Notar oder Anwalt möglich.
• Beglaubigung der Unterschriften am Kaufvertrag 🡪 Nur durch Notar möglich.
• Treuhändische Abwicklung des Kaufpreises 🡪 Durch Notar oder Anwalt möglich.
• Änderung des Grundbuches gemäß dem vertraglich definierten Eigentümerwechsel 🡪 Durch Notar oder Anwalt möglich.
• Ermittlung und Abfuhr der diversen Steuern und Abgaben (z. B. Immobilienertragssteuer) 🡪 Durch Notar oder Anwalt möglich.

Hier zeigt sich gleich auf den ersten Blick: Ein Notar kann grundsätzlich alle juristischen Tätigkeiten, von der Kaufvertragserstellung bis zur finalen Änderung im Grundbuch, selbst erledigen.

Gängige Praxis: Notar und Anwalt werden involviert

Häufig ist die Konstellation jedoch so, dass alle erwähnten Aktivitäten von einer Anwaltskanzlei durchgeführt werden und der Notar einzig damit beauftragt wird, die Unterschriften am Kaufvertrag zu beglaubigen.

Das bedeutet, die Anwaltskanzlei erstellt den Vertrag und kümmert sich um die gesamte Abwicklung. Deshalb wird der ausführende Anwalt oft auch als „Vertragserrichter“ bezeichnet. Beim Termin für die Vertragsunterzeichnung kommt der Notar hinzu. Er prüft, ob die unterschreibenden Personen tatsächlich jene sind, die im Kaufvertrag stehen, indem er bei der Unterschrift anwesend ist und sich den Reisepass kopieren lässt.

Sonderfall: Zwei Notare werden involviert

Diese Konstellation gibt es häufig, wenn Verkäufer und Käufer weit voneinander entfernt leben. In diesem Fall wird der Kaufvertrag von einem Anwalt erstellt. Verkäufer und Käufer sind sich über die Inhalte einig und bereit zu unterschreiben. Wegen der großen Distanz treffen sie einander nicht zu einem gemeinsamen Unterschriftstermin, sondern der Verkäufer leistet seine Unterschrift beim Notar seiner Wahl und der Käufer unterschreibt bei einem anderen Notar, der sich näher zu seinem Wohnort befindet. So müssen zwar zwei Unterschriftsbeglaubigungen bezahlt werden, aber die Fahrzeit wird eingespart.

Wie hoch sind die Kosten für Anwalt und Notar beim Immobilienkauf?

Die Kosten für den Anwalt richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Meistens liegen sie zwischen brutto 1,2 und 2,0 Prozent des Kaufpreises. Geringfügige Barauslagen kommen noch hinzu, wobei diese typischerweise unter 100 Euro betragen.

Sofern der Notar „nur“ die Unterschriften beglaubigt, liegen häufig zwischen 150 und 350 Euro. Sofern der Notar hingegen den gesamten Ablauf übernimmt, also kein Anwalt involviert ist und der Notar u.a. auch den Kaufvertrag erstellt, liegen die Gesamtkosten meist zwischen 1,5 und 2,0 Prozent des Kaufpreises.

Achtung: Einzelne Anwaltskanzleien sind erheblich teurer als andere. Bis zu 2,5 Prozent des Kaufpreises werden verlangt. Sollten Sie ein solches Angebot erhalten, können Sie jedenfalls eine andere, ebenfalls spezialisierte Kanzlei finden, die Ihren Kaufvertrag deutlich günstiger erstellt.

Kosten für Anwalt und Notar – Rechenbeispiel

Eine Wohnung wird für 200.000 Euro verkauft. Es wird ein Anwalt beauftragt und ein Notar beglaubigt die Unterschriften.

Mit dem Anwalt werden 1,5 Prozent des Kaufpreises als Vergütung inkl. Steuer vereinbart. 200.000 Euro x 1,5 % = 3.000 Euro inkl. Steuer.

Zusätzlich verrechnet der Anwalt in unserem Beispiel 82 Euro Barauslagen, womit sich Gesamtkosten in Höhe von 3.082 Euro für den Anwalt ergeben. Zum Vergleich: Würde die Kanzlei 2,5 % verlangen, lägen die Kosten gleich um 2.000 Euro höher. So groß ist das Einsparungspotenzial, wenn Sie eine preiswertere Anwaltskanzlei beauftragen.

Der Notar erhält für die Beglaubigung der Unterschriften das vorab vereinbarte Honorar in Höhe von 250 Euro inkl. Steuer. Die Gesamtkosten für Anwalt und Notar belaufen sich somit auf 3.332 Euro inkl. Steuer.

Die Kosten werden nach Leistungserbringung bezahlt und die Rechnungsbeträge mindern Ihre Steuerbemessungsgrundlage. Doch wer beauftragt eigentlich Anwalt und Notar und wer muss die Kosten übernehmen?

Anwalt und Notar: Beauftragung und Kostenübernahme

Bei einem Privatverkauf einer Immobilie vereinbaren Verkäufer und Käufer individuell, wer den Kaufvertrag erstellen soll. Für die Auswahl eines Anwalts spielen die Kosten eine Rolle und das persönliche Vertrauen – oft werden Anwälte gewählt, die bereits von irgendeiner anderen Zusammenarbeit bekannt sind.

Wenn hingegen eine Immobilie von einem Bauträger oder einem gewerblichen Verkäufer erworben wird, gibt dieser meistens einen bestimmten Anwalt vor. Dieser ist dann beispielsweise beauftragt, alle Kaufverträge für das Gebäude zu errichten. In dieser Situation gibt es normalerweise keinen Verhandlungsspielraum, um einen anderen Anwalt wählen zu können.

Auch wenn eine solche Vorgabe seitens des Bauträgers erfolgt, müssen die Kosten für Anwalt und Notar vom Verkäufer getragen werden. Jede andere Vorgehensweise wäre zwar ebenfalls zulässig, aber eine absolute Ausnahme. Da die Kosten durch den Käufer bezahlt werden, ist es jedoch auch angemessen, sich als Käufer bei Fragen zum Kaufvertrag ausführlich mit dem Anwalt zu unterhalten, ohne dass Zusatzkosten entstehen.

Kosten für Notar und Anwalt senken

Wenn die Unterschriften bei zwei verschiedenen Notaren geleistet werden, können Käufer durchaus ansprechen, dass sie bereit sind, die Kosten für die Beglaubigung durch einen Notar zu übernehmen, aber nicht für beide Notare bezahlen wollen.

Ebenso können Käufer, auch wenn der Verkäufer den Anwalt vorgibt, diesen kontaktieren und die Kosten verhandeln. Im geringfügigen Ausmaß sind Einsparungen, z. B. 1,2 statt 1,5 Prozent des Kaufpreises, häufig möglich.

Wenn der Anwalt frei gewählt werden kann, lohnt sich ein Vergleich jedenfalls. Denn es macht einen großen Unterschied, ob 1,2 oder 2,0 Prozent des Kaufpreises für den Vertrag ausgegeben werden. Bei den Notaren sind die Preisunterschiede geringer, aber auch hier macht sich ein Vergleich bezahlt, um Kosten einzusparen.

Notartermin: So läuft die Unterzeichnung des Kaufvertrages ab

Am Tag der Vertragsunterzeichnung kommen Sie in die Kanzlei des Anwalts oder des Notars. Dort wird Ihr Reisepass oder Personalausweis für die Akten kopiert. Der gesamte Kaufvertrag wird Ihnen dann vom Notar vorgelesen. Diese Prozedur wirkt etwas altmodisch, ist aber so vorgegeben. Im Zuge dessen können Sie letzte Änderungswünsche bekannt geben oder Fehler im Vertrag ausbessern lassen. Es wird nochmals geprüft, ob alle Daten, die im Vertrag stehen, stimmen. Anschließend wird der Vertrag, im Beisein des Notars, unterzeichnet.

Schon ist der Termin auch wieder vorbei, denn um alles Weitere (treuhändische Abwicklung, Errechnung der Steuern etc.) müssen sich Notar und Anwalt kümmern. Der Unterschriftstermin dauert dementsprechend nur zwischen 15 und 45 Minuten. Er ist unkompliziert und, wenn der Kaufvertrag vorab eingehend geprüft wurde, verläuft auch die Unterzeichnung schnell und reibungslos.

Der Notar muss am Immobilienkauf mitwirken

Bei jedem Immobilienkauf wird ein Notar benötigt. Meistens werden Anwalt und Notar beauftragt, doch grundsätzlich könnte der Notar auch die gesamte Abwicklung alleine übernehmen. Die Kosten für Anwalt und Notar können sehr unterschiedlich ausfallen. Ein Vergleich lohnt sich daher auf jeden Fall, sofern Sie die Möglichkeit haben mitzusprechen, wer mit der Vertragserstellung beauftragt wird. Durchschnittlich sollten Sie für alle Arbeiten, die von Notar und Anwalt ausgeführt werden, ungefähr 1,5 Prozent der Kaufpreissumme einplanen.