Reparaturrücklage: So funktioniert die Rücklage
Egal, ob Sie Ihre Wohnung selbst nutzen oder vermieten, die Hausverwaltung verrechnet Ihnen einen monatlichen Beitrag zur Reparaturrücklage. Besonders, wenn Sie überlegen, einen Kredit für eine Wohnung aufzunehmen, müssen Sie die Rücklagenbildung unbedingt beachten.
Was ist die Reparaturrücklage?
Die Rücklage wird von der Hausverwaltung eingehoben und verwaltet. Der Betrag wird monatlich eingehoben und gemeinsam mit den anderen Betriebskosten bezahlt. Allerdings: Während andere Betriebskosten an Mieter weiterverrechnet werden dürfen, muss die Zuweisung zur Reparaturrücklage immer der Eigentümer der Immobilie bezahlen. Eine Weiterverrechnung an den Mieter ist verboten.
Sind Arbeiten am Haus nötig, etwa eine Erneuerung des Eingangstores oder eine Reparatur am Dach, so holt die Hausverwaltung mehrere Angebote ein, legt diese (je nach Auftragsvolumen) sogar vorab der Eigentümergemeinschaft vor und schlussendlich werden diese Kosten aus der Reparaturrücklage bezahlt. Die Rücklage dient somit der Instandhaltung der allgemeinen Teile des Gebäudes.
Wie hoch ist die Reparaturrücklage?
Der gesetzliche Mindestbeitrag zur Reparaturrücklage liegt bei 1,06 Euro/ m² pro Monat. Dieser Mindestbetrag ist durch den Verbraucherpreisindex (VPI) wertgesichert – die Summe steigt also jährlich an. In der Eigentümerversammlung kann die Hausverwaltung vorschlagen, eine höhere Rücklage anzusetzen. Das ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn in absehbarer Zeit umfangreiche Arbeiten am Gebäude durchgeführt werden müssen. Daher kann es in manchen Häusern auch monatliche Rücklagezahlungen von z. B. 2 Euro/m² geben.
Was passiert, wenn keine ausreichende Rücklage vorhanden ist?
Angenommen, bei Ihrem Haus muss dringend die Fassade saniert werden, es wurden aber kaum Rücklagen angespart. Das deutet dann darauf hin, dass die Hausverwaltung den Zustand des Gebäudes nicht gut im Blick hatte. Denn sie hätte längst vorschlagen können, die Zuweisung zu den Rücklagen zu erhöhen, um einen größeren Cash-Bestand aufzubauen. Eine andere Option ist, dass Schäden überraschend entstanden sind und nun dringend saniert werden müssen. Ist nicht ausreichend Kapital als Rücklage vorhanden, kann die Eigentümergemeinschaft einen Kredit aufnehmen, um die Handwerker bezahlen zu können.
Wohnungsverkauf: Was passiert mit der Rücklage?
Die monatliche Zuweisung zur Reparaturrücklage fließt auf ein Rücklagen-Konto, um das sich die Hausverwaltung kümmert. Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie unbedingt erfragen, wie hoch der aktuelle Stand der Rücklagen ist, wie hoch die monatliche Zahlung zu den Rücklagen sein wird und ob Arbeiten am Gebäude geplant sind. So erkennen Sie, ob die vorhandenen Rücklagen ausreichend sind.
Der Verkauf einer Immobilie betrifft die Rücklagen im Übrigen nicht. Es kann also passieren, dass Sie eine Wohnung drei Jahre lang besitzen und monatlich die Zuweisung zu den Rücklagen einzahlen, dann die Wohnung wieder verkaufen und in den drei Jahren keine Erhaltungsarbeiten am Gebäude nötig waren. Sie erhalten die bezahlten Beträge nicht zurück. Sie müssen die Zuweisung zu den Rücklagen deshalb wie jegliche sonstigen Ausgaben betrachten. Einen Zusammenhang mit dem Verkauf einer Wohnung – egal ob vermietet oder selbst genutzt - gibt es bei den Rücklagen schlichtweg nicht.
Rücklagenbildung und Rendite
Die Zuweisung zu den Rücklagen muss von der Nettomiete bezahlt werden. Da die Kosten nicht an den Mieter verrechnet werden dürfen, müssen Sie als Eigentümer für die Bezahlung sorgen. Von der Nettomiete, die Sie einnehmen, können Sie daher die laufenden Rücklagen-Zahlungen direkt abziehen.
Das zu bedenken ist extrem wichtig, wenn Sie einen Kredit aufnehmen. Stellen Sie sich folgendes Szenario vor:
Sie möchten eine Immobilie kaufen und vermieten. Sie gehen davon aus, dass die Nettomiete 500 Euro/Monat betragen wird. Die Kreditrate liegt bei 480 Euro/Monat. Sie gehen davon aus, dass Ihre Nettomiete also Ihre Kreditrate übersteigt. Nun kommt jedoch die Rücklage ins Spiel. Angenommen, diese liegt bei 50 Euro pro Monat, so reduzieren sich Ihre Einnahmen auf 450 Euro monatlich und Sie können die Kreditrate nicht vollständig mit den Mieteinnahmen abdecken.
Für Investoren ist die Rücklage ebenso unbedingt zu bedenken:
Die monatliche Nettomiete kann nicht direkt verwendet werden, um Kosten zu decken oder in Ihr Privatvermögen zu fließen. Denn zuerst muss noch die Zuweisung zur Reparaturrücklage bezahlt werden. Wenn Sie die Rendite einer Immobilie kalkulieren möchten, müssen Sie deshalb die Rücklage unbedingt beachten. In jenen Häusern, in denen die monatliche Zuweisung höher ist als das gesetzliche Minimum, drückt die Reparaturrücklage Ihre Rendite besonders.
Rücklagenbildung: Fazit
Jede Eigentümergemeinschaft muss Rücklagen bilden. Die Hausverwaltung kümmert sich um dieses Thema. Wichtig ist, dass Sie vor dem Kauf die Höhe der Rücklagen und die monatlichen Zahlungen erfragen, damit klar ist, inwiefern die Rendite beeinträchtigt ist, bzw. wie sich die Rücklagenzahlungen auf die Leistbarkeit der Wohnung bzw. Ihres Kredits auswirken. Die Rücklagen dürfen nicht an Mieter weiterverrechnet werden und können auch sonst nicht umgangen werden, da es diesbezüglich klare Regelungen (Gesetz, Wohnungseigentumsvertrag) gibt.
