Was ist ein Zinshaus?

Gehören Sie zu jenen Menschen, die über Eigenkapital verfügen und es in Immobilien anlegen möchten? Dann begegnet Ihnen in einigen Regionen der Begriff „Zinshaus“. Die Bezeichnung ist nicht flächendeckend verbreitet, hat aber speziell für Investoren Relevanz. Wir erklären Ihnen, worum es sich bei einem Zinshaus handelt.

Zinshaus und Mietzins

Der Begriff Zinshaus beschreibt ein Mehrfamilienhaus, in dem die einzelnen Wohnungen vom Eigentümer vermietet werden. Im weitesten Sinn handelt es sich um ein Synonym für das in Deutschland gebräuchliche Wort „Mietshaus“. Allerdings ist das nur bedingt korrekt.

Das Wort geht zurück auf die Vorkriegsbauten in Österreich. Einzelne Quellen belegen den Begriff sogar aus dem 18. Jahrhundert und aus Russland stammend. Allerdings ist die deutschsprachige Bedeutung auf die österreichischen Besonderheiten im 19. und zu Anfang des 20. Jahrhundert zurückzuführen.

Damals wuchs speziell die Stadt Wien um ein Vielfaches seiner bisherigen Bewohner an. Dadurch gab es einen enormen Bedarf an Wohnraum. Findige Unternehmen schufen Gebäude mit mehreren einzelnen Wohnungen.

Diese Wohnungen vermieteten die Eigentümer gegen ein monatliches Entgelt an die Wohnungssuchenden. Eng verbunden mit dem Namen Zinshaus ist die Miete, die speziell in Österreich häufig Mietzins genannt wird.

Sonderstatus in Österreich, normale Bezeichnung in Deutschland

In Österreich ist eine regelrechte „Investitions- und Wohnkultur“ durch das Zinshaus entstanden. Auf der einen Seite standen prächtige Bauten aus der Gründerzeit. Die Fassaden waren aufwendig gestaltet und die Eigentümer zeigten damit ihr Vermögen. Auf der anderen Seite galten die Mietverträge unbefristet. Sogenannte Friedenszinsregelung hatten bis vor wenigen Jahrzehnten Rechte, Pflichten und Mietzinsen zwischen beiden Parteien relativ strikt geregelt. Die Bezeichnung der Immobilien war dadurch ebenfalls klar definiert.

Von echten Gründerzeit-Zinshäusern spricht man in Österreich, wenn das Gebäude zwischen 1848 und 1919 errichtet wurde. Ursprünglich bestanden die Wohnungen häufig aus nur einem Zimmer zur Straße und einem Küchendurchgang zum Hausflur sowie Sanitäreinrichtungen auf dem Gang. Selbstverständlich wurden auch nach 1918 noch zahllose Mehrparteienhäuser errichtet. Auch diese werden „Zinshaus“ genannt, sind jedoch keine Gründerzeit-Zinshäuser.

Das Zinshaus steht für Renditeerwartung

Sowohl die Bezeichnung für die Gebäude als auch für die Miete tragen den Begriff „Zins“ nicht ohne Grund. Denn die Eigentümer möchten eine Rendite erwirtschaften, also ihr Kapital verzinst sehen. Das Zinshaus ist folglich eine Immobilie, die regelmäßige Mietzinseinnahmen und damit Gewinn einbringt. Ein weiteres typisches Merkmal ist, dass der Eigentümer im Normalfall nicht im Haus wohnt. Ausnahmen kann es jedoch geben.

Zinshäuser oder Mietshäuser sind bei Investoren beliebt

Viele Investoren suchen gezielt nach Mehrfamilienhäusern, die Sie komplett vermieten können. Zum einen sind es Wohnungsgesellschaften und gewerbliche Unternehmen, aber auch private und institutionelle Investoren. Denn die Vorteile von Zinshäusern bzw. Mehrfamilienhäusern beim Vermieten liegt auf der Hand:

• Diversifikation: Die Anzahl der Wohnungen kann Leerstand oder Mietzahlungsausfälle in einer Wohnung besser auffangen.
• Freiheit: Da es keine Miteigentümer gibt, müssen bauliche Maßnahmen (z.B. Aufwertung des Eingangsbereichs) nicht erst langwierig diskutiert werden.
• Abverkauf einzelner Wohnungen: Häufig werden Zinshäuser erworben und nach und nach, sobald Bestandsmieter ausziehen, kommt es zum Abverkauf der einzelnen Wohnungen.
• Optimierung – durch regelmäßige Mietanpassungen lässt sich zumindest in Städten häufig eine Wertsteigerung erzielen, die zu einem höheren Verkaufspreis führt.

Die Risiken sind zweifellos vorhanden. Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen und zu vermieten, bedingt sehr großen Kapitaleinsatz. Mit jeder Wohnung reduziert sich zwar das Klumpenrisiko, Rückschläge lassen sich besser auffangen. Aber es steigt auch das Risiko, dass es überhaupt zu einem Ausfall von Mieten oder zu Leerstand kommt. Ebenso können erforderliche Modernisierungen und Sanierungen schnell erhebliche Kosten verursachen.

Rendite beim Zinshaus berechnen

Wie bei allen Immobilieninvestitionen können Sie vor dem Kauf eines Zinshauses eine ungefähre Rendite berechnen. Sie haben einen Kaufpreis, kennen die Jahresmieteinnahmen und werden spätestens kurz vor dem Kauf in die Unterlagen des Eigentümers schauen können. Somit können Sie eine genaue Kalkulation erstellen. Um Ihre Rendite zu berechnen, nutzen Sie die Formel:

(Verkaufspreis + Kaufnebenkosten) / (Nettojahresmiete – Rücklagenbildung) = Vervielfältiger

Damit wissen Sie, wie viele Jahre (Wert des Vervielfältigers) Sie die Immobilie voraussichtlich halten müssen, um den Kaufpreis durch Mieteinnahmen auszugleichen. Spannend ist der Kehrwert des Vervielfältigers. Denn dabei handelt es sich um nichts anderes als die Rendite.

Das bedeutet zum Beispiel: Ein Zinshaus, das nach 20 Jahren den Kaufpreis verdient hat, wirft jährlich eine erwartbare fünf Prozent Rendite ab. Damit haben Sie einen guten Anhaltspunkt, wie sich Ihre Investition auf Ihr Vermögen auswirkt. Unberücksichtigt bleiben jedoch die Kreditkosten. Um diese abzubilden, ist eine etwas komplexere Formel erforderlich, bei der die Kreditkosten von der Jahresmiete abzuziehen sind. Für einen ersten Überschlag, ob sich der Kauf eines Zinshauses lohnt, reicht jedoch diese einfache Rechnung.

Auf unserer Seite listen wir Ihnen Angebote für Zinshäuser mit Renditeerwartung auf. Vielleicht finden Sie dort ein spannendes Objekt.

Renditehaus wäre vielleicht ein passender, zeitgemäßer Begriff

Der Begriff Zinshaus ist unter Investoren durchaus gängig. Es geht um Immobilien, die möglichst einen positiven Cashflow erzielen. Das heißt, dass Monat für Monat ein kleiner oder großer Betrag in die Kassen des Investors fließt. Zusätzlich können solche Mehrfamilienhäuser oder Mietshäuser später möglichst gewinnbringend verkauft werden. Durch den Verkauf erzielen die Eigentümer in der Regel eine erhebliche Eigenkapitalrendite.

Ziel vieler Investoren ist es, auf die langfristige Wertsteigerung des Gebäudes zu hoffen. Die Miet-Rendite von Zinshäusern ist in Österreich ist gering. Zinshäuser werden deshalb oft als Schutz gegen die Inflation erworben, aber nicht, um maximale Rendite zu erwirtschaften. Viele Zinshäuser in Wien bleiben über Jahrzehnte im Besitz desselben Eigentümers und wechseln nie den Besitzer – trotz der relativ geringen Rendite, wenn es sich um einen Altbau handelt.